فردای اقتصاد: داده‌های مرکز آمار از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده نشان می‌دهد که در سال گذشته ساخت‌وساز مسکن در پایتخت باز هم کاهش یافته و به کمترین میزان طی دو دهه اخیر رسیده است. افت شدید عرضه مسکن در تهران در شرایطی رقم میخورد که پایتخت همچنان مهاجرپذیرترین استان کشور و تقاضای مسکن مدام در حال افزایش است. بنابراین سوال این است که چرا ساخت‌وساز در تهران زمین‌گیر شد؟
جهش هزینه‌های ساخت‌وساز
برای ساخت‌وساز مسکن دو هزینه اصلی وجود دارد؛ خرید زمین و نهاده‌های ساختمانی. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در حال حاضر هزینه خرید زمین بیش از دو سوم کل هزینه‌های ساخت‌وساز را تشکیل می‌دهد و هزینه نهاده‌ها کمتر از یک سوم کل مخارج ساخت یک ساختمان است. طی دهه گذشته قیمت زمین با سرعتی به مراتب بیشتر از قیمت مسکن و نهاده‌های ساختمانی در تهران رشد کرده است. چنین اتفاقی موجب شده تا سهم زمین از هزینه‌های ساخت‌وساز مرتب افزایش یابد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در ابتدای دهه ۹۰ بیشتر هزینه یک پروژه ساختمانی را مصالح و نهاده‌ها تشکیل می‌دادند و سهم زمین از هزینه‌ها حدود ۴۵ درصد بوده، عددی که حالا به ۷۰ درصد نزدیک شده است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران متوسط قیمت زمین در پایتخت از ابتدای سال ۹۰ تا پاییز سال گذشته ۳۰ برابر شده است. این در حالی است که طی این مدت قیمت املاک مسکونی در تهران حدودا ۱۸ برابر و هزینه نهاده‌های ساختمانی تنها ۱۱ برابر شده است.
حاشیه سود مسکن آب رفت
سازندگان مسکن از سال‌ها پیش حاشیه سود ساخت‌وساز را در محدوده ۳۰ تا ۴۰ درصد اعلام می‌کردند و به گفته بسیاری از آنها حداقل سود جذاب برای ساخت‌وساز حدود ۳۰ درصد است. البته باید توجه کرد که این حاشیه سود اسمی است؛ با توجه به این که نرخ بهره طی سال‌های مختلف در اقتصاد ایران حدود ۲۰ درصد بوده، به نظر می‌رسد حدود ۱۰ درصد هم «صرفه ریسک» سرمایه‌گذاری در بازار ساخت مسکن می‌شود. با توجه به ریسک‌های فعالیت‌های تولیدی مثل ریسک عدم نقدشوندگی مسکن ساخته شده، به‌نظر می‌رسد هنگامی که حاشیه سود اسمی ساخت‌وساز به کمتر از ۳۰ درصد می‌رسد ساختمان‌سازی جذابیت خود را از دست می‌دهد.
در این گزارش بر اساس تغییرات هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت زمین و قیمت مسکن حاشیه سود اسمی ساخت یک آپارتمان ۶ طبقه که متراژ هر واحد آن ۱۰۰ متر است در طول دهه ۹۰ تخمین زده شده. بررسی‌های فردای اقتصاد نشان می‌دهد که حاشیه سود ساخت‌وساز در بهار سال جاری به حدود ۲۴ درصد رسیده است. در شرایطی که تورم سالانه ملک بیش از ۴۰ درصد است، ساخت‌وساز جذابیت خود را از دست داده و در عوض فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن جذاب‌تر از هر زمانی شده است.
طی سال‌های مختلف دهه ۹۰ میانگین حاشیه سود اسمی ساخت‌وساز در تهران حدود ۳۵ درصد بوده است. یک بار در اوایل این دهه حاشیه سود خانه‌سازی به زیر ۳۰ درصد رسید. اما این افت سود ساخت‌وساز چندان طولانی نبود و بعد از چند فصل دوباره به محدوده بالاتر از ۳۰ درصد بازگشت. بررسی‌ها نشان می‌دهد که از ابتدای سال ۹۲ رشد قیمت زمین در تهران متوقف و حتی کاهشی می‌شود. به طوری که از بهار ۹۲ تا بهار سال ۹۶ متوسط قیمت هر متر مربع زمین در تهران با افت ۶ درصدی مواجه شد. در این مدت اما قیمت مسکن با شیبی ملایم رشد ۱۷ درصدی را تجربه کرد که باعث شد تا حاشیه سود ساخت‌وساز که به ۲۷ درصد رسیده بود تا ۳۸ درصد هم رشد کند.
در سال‌های ۹۶ و ۹۷ هم که شروع تلاطمات اقتصاد ایران بود، در پی هجوم پول‌ها به سمت مسکن، قیمت ملک با سرعتی عجیب رو به افزایش رفت که باعث شد حاشیه سود ساختمان‌سازی در مواقعی به ۴۰ درصد هم برسد. این رشد سود ساخت‌وساز هر چند باعث شد تا ساختمان‌سازی در سال‌های ۹۶ و ۹۷ اندکی افزایش یابد، اما تلاطم شدید اقتصاد ایران و افزایش نااطمینی‌ها به‌گونه‌ای بود که ساخت‌وساز مسکن نتوانست به دوران اوج خود برگردد. از سال ۹۸ هم شتاب رشد قیمت زمین بیشتر از مسکن شد و باعث شد حاشیه سود ساخت‌وساز مدام آب برود.
به طوری که طبق داده‌های رسمی، حاشیه سود ساخت‌وساز از تابستان سال گذشته به کمتر از ۳۰ درصد رسید. هنوز داده رسمی از قیمت زمین در زمستان و بهار امسال منتشر نشده است؛ اما حتی اگر فرض شود که سرعت رشد قیمت زمین کاهش یافته و با سرعت رشد قیمت ملک برابر شده باشد، به واسطه جهش شدید هزینه نهاده‌های ساختمانی روند نزولی حاشیه سود ساخت‌وساز در زمستان و بهار امسال هم ادامه یافته و حالا به ۲۴ درصد رسیده است.
به این ترتیب به نظر می‌رسد جهش قیمت زمین عامل اصلی کاهش شدید ساخت‌وساز در پایتخت باشد. باید دید در صورت احیای دوباره برجام سناریو سال‌های ۹۲ تا ۹۶ تکرار خواهد شد یا نه. سناریویی که در آن قیمت زمین کاهشی بود و ساخت‌وساز هم اندک اندک در حال احیا بود.