فردای اقتصاد: مرکز آمار ایران گزارش تحولات بازار مسکن تهران را منتشر کرد. طبق گزارش مرکز آمار که از شیوه‌های آمارگیری متفاوتی نسبت به بانک مرکزی استفاده می‌کند، متوسط قیمت وزن‌دار یک متر مربع مسکن از مرز ۵۰ میلیون تومانی عبور کرده است. همچنین تورم ماهانه بازار مسکن در تهران به ۴.۱ درصد رسیده که هر چند عددی بالا و ناراحت‌کننده محسوب می‌شود اما در قیاس با تورم ۵ درصدی آبان‌ماه شاهد افت ۰.۹ واحد درصدی تورم ماهانه هستیم. تورم نقطه‌ای هم که در آبان به ۵۰ درصد رسیده بود، با تداوم تورم ملکی سنگین به بیش از ۵۲ درصد در آذرماه رسیده است.
نکته مهم دیگر اما رشد تعداد معاملات است. در حالی طبق گزارش مرکز آمار در آبان‌ماه کمتر از ۷۴۰۰ واحد در تهران معامله شده بود که این عدد در آذرماه با رشد حدود ۳۰ درصدی به بیش از ۹۵۰۰ واحد رسیده است.
تورم ۴ درصدی مسکن در یک ماه
بانک مرکزی در گزارش تحولات بازار مسکن تهران تنها به اعلام میانگین قیمت حسابی مسکن بسنده می‌کند. چیزی که در ماه گذشته رشد ۳ درصدی را نشان می‌داد. مشکل این میانگین قیمت این است که ممکن است علاوه بر تحولات بازار مسکن و رشد قیمت‌ها، مواردی مانند جنس معاملات مثل پررونق شدن معاملات خانه‌های لوکس یا قدیمی‌ساز بر این میانگین قیمت اثرگذار است و به همین دلیل تغییرات آن را نمی‌توان دقیقا معادل تورم بازار مسکن دانست.
مرکز آمار اما برای حل این مشکل علاوه بر اعلام میانگین قیمت‌های حسابی و وزنی، شاخص قیمت را هم اعلام می‌کند که چون با روش هدانیک محاسبه می‌شود، نماگر بهتری برای تورم بازار مسکن است. حال طبق گزارش جدید مرکز آمار در ماه گذشته تورم ملکی به ۴.۱ درصد رسیده است. طی یک سال اخیر که تورم نقطه‌ای مسکن به بیش از ۵۲ درصد رسیده است، متوسط تورم ماهانه ۳.۵ درصد بوده است. اما در ماه گذشته برای دومین ماه پیاپی تورم ماهانه مسکن در سطوحی بالاتر بود که باعث نگرانی برای بیشتر شدن تورم ملکی شده است. باید دید تلاطم بازارها که به ملک هم سرایت کرده بالاخره به پایان می‌رسد یا باید نظاره‌گر تداوم جهش روزانه قیمت مسکن باشیم.
قیمت مسکن در مناطق مختلف چند شد؟
جنس تورم ملکی اخیر با تورم‌های پیشین تا حدی متفاوت است. بعد از تلاطم ابتدای سال بازار ملک، از تابستان تب مسکن کم کم فروکش کرد. رکود معاملات ملکی چندان شدید شد که در مهرماه که ماه نخست تلاطم بازارها بود شاهد افت بیستر تعداد معاملات مسکن و تورم ماهانه صفر درصدی بودیم. به طور کل هم به نظر می‌رسید در این موج تلاطم بازارها، مسکن کمتر از دفعات قبل داغ شده است و علت اصلی آن هم افزایش ریسک‌های سیستماتیک کل کشور بود. در آبان اما بازار ملک بالاخره به جهش بازارهای دیگر از جمله بازار ارز واکنش نشان داد و شاهد رشد تعداد معاملات و افزایش تورم ماهانه بودیم. اتفاق عجیب اما این بود که تورم ملکی در مناطق جنوبی‌تر که با تقاضای مصرفی بیشتری همراهند اوج گرفت. به طوری که تورم ملکی در دو منطقه لوکس تهران یعنی مناطق یک و سه حتی منفی هم شد و شاهد افت متوسط قیمت‌ها بودیم.
اما حالا به نظر می‌رسد در آذرماه این روند تغییر کرده است. به طوری که هر چند تورم کل بازار مسکن اندکی فروکش کرده ولی مناطق شمالی تهران جزو مناطقی بودند که بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند.
به طوری که متوسط قیمت مسکن در ۳ منطقه رشد دو رقمی داشته است که مناطق یک و سه جزو این مناطق بوده است. چنین اتفاقی می‌تواند تحت تاثیر دو هامل باشد، یا خطای آماری یا تغییر جنس معامله‌گران.
با توجه به تعداد نسبتا کم معاملات در مناطق مختلف و همچنین عدم تعریف شاخص قیمتی بر قیمت مسکن مناطق، میانگین قیمت می‌تواند تحت تاثیر بالای جنس معاملات باشد. به همین علت شاید یک دلیل تورم منفی مناطق لوکس در آبان و تورم دو رقمی در آذر همین مسائل آماری باشد.
سناریو دوم اما ورود سرمایه‌گذاران به بازار ملک است. بررسی‌ها در ماه گذشته نشان می‌داد که برخلاف دوره‌های پیشین تلاطم بازارها، خریداران سرمایه‌ای مسکن این بار به اندازه خریداران مصرفی در بازار فعال نشده بودند. علت هم این بود که با توجه به شرایط عمومی کشور و اقتصاد دارایی‌های قابل نقل و انتقال مثل ارز جذابیت بیشتری نسبت به مسکن پیدا کرده بود. حال ممکن است با آرام‌تر شدن نسبی فضای کشور خریداران سرمایه‌ای هم با وقفه‌ای در بازار ملک فعال شده‌اند و به خاطر همین هم برخلاف اغلب دوره‌های قبلی این بار اول قیمت ملک در مناطق ارزان رشد کرده و سپس به لوکس‌نشینان سرایت یافته است. برای سنجش هر کدام از این دو سناریو حداقل باید تا پایان ماه و انتشار داده‌های معاملات دی‌ماه صبر کرد.