فردای اقتصاد: بررسی روند نسبت اجاره به قیمت مسکن در کلانشهرها از سال ۸۲ نشان می‌دهد که طی این دو دهه نسبت مذکور تغییرات زیادی داشته است. این نسبت در شهرهای مختلف سه مرتبه کاهش محسوسی را تجربه می‌کند؛ به این معنا که درآمد اجاره‌داری نسبت به سرمایه خرید خانه از صرفه خارج می‌شود. دوره اول مربوط به نیمه دهه ۸۰ یعنی اوج درآمدهای نفتی است. در آن زمان، سرکوب نرخ ارز و کنترل تورم به کمک واردات که روی دیگر بیماری هلندی است باعث جذابیت کالای غیر قابل تجارت یعنی ملک می‌شود. در چنین شرایطی، رشد قیمت مسکن به گونه‌ای افزایشی می‌شود که سود ملک‌بازی چنان جذابیتی پیدا می‌کند که مالکین درآمد اجاره را نادیده می‌گیرند. دو دوره بعدی اما به اوایل دهه ۹۰ (اولین دور تحریم‌های نفتی و بانک مرکزی) و اواخر دهه ۹۰ (خروج ترامپ از برجام در سال ۹۷) برمی‌گردد. در این ایام نیز سیاست‌گذاری غلط در بازارها و اقتصاد منجر به تشویق سفته‌بازی و به طور خاص ملک‌بازی شد. بنابراین، بار دیگر درآمدهای اجاره هرچند رشدهای افسارگسیخته‌ای را تجربه کردند باز هم در مقابل سود ناشی از رشد قیمت ملک ناچیز بودند.
اما حالا به نظر می‌رسد در صورت رفع تحریم‌ها و کاهش انتظارات تورمی، ملک‌بازی از رونق بیافتد و بازار مسکن برای توجیه اقتصادی نیاز به تغییر پارادایم دارد. در پارادایم جدید قاعدتا قیمت مسکن نیاز به کاهش قیمت واقعی دارد تا به تدریج شرایط عقلانی نسبت اجاره به قیمت بار دیگر برقرار شود.
بالاترین و پایین‌ترین اجاره به قیمت در کلانشهرها
در بین کلانشهرهای مختلف، اصفهان همیشه کمترین نسبت اجاره به قیمت را داشته است. چنین چیزی شاید بتواند نشان‌دهنده سهم بالای سفته‌بازی از معاملات ملکی اصفهان باشد. بعد از اصفهان هم شیراز و تبریز قرار دارند که در بهار سال گذشته نسبت اجاره به قیمت در آن‌ها به حدود ۲.۹ درصد رسیده است. در این تحلیل البته میزان مالکین و ثروتمندان در دهک‌های بالایی نیز اثرگذار هستند.
در سمت مقابل اما سه شهر کرج، رشت و اهواز در طول دهه گذشته بیشترین نسبت اجاره به قیمت مسکن را داشته‌اند. چنین چیزی نشان می‌دهد که مستاجران در این شهرها بیشترین هزینه نسبی برای اجاره‌نشینی را پرداخته‌اند. پیش‌تر به بررسی این نسبت در مناطق مختلف تهران پرداخته بودیم و دیدیم که در مناطقی که تقاضای مصرفی بیشتر است نسبت اجاره به قیمت هم بالاتر است و در سمت مقابل در مناطق شمالی شهر که سرمایه‌گذاری در مسکن و سفته‌بازی رونق بیشتری دارد، هزینه نسبی اجاره‌نشینی پایین‌تر است. حال به نظر می‌رسد همین عامل هم علت بالا بودن نسبت اجاره به قیمت در شهری مانند کرج است. (بخوانید: بالاترین نرخ اجاره به قیمت در تهران)
پیش از این فردای اقتصاد به بررسی بازدهی خرید مسکن در کلانشهرهای مختلف ایران پرداخته بود. مقایسه میزان بازدهی خرید ملک با نسبت اجاره به قیمت، نشان از یک رابطه نسبتا معکوس بین این دو متغیر دارد. یعنی در شهری که سود نگهداری ملک زیاد است معمولا سود اجاره‌داری کمتر است و همچنین در شهرهایی که قیمت ملک کندتر رشد می‌کند، سود اجاره‌داری بیشتر است. البته شهرهایی مثل تهران و کرج تا حدی استثنا هستند و این رابطه چندان برای آن‌ها صدق نمی‌کند. (بخوانید: مسابقه قیمت مسکن در کلانشهرها)