فردای اقتصاد: با رونمایی از فاز اول سایت مولدسازی دارایی‌های دولت در روز جاری، مولدسازی رسما آغاز شد. به گفته وزیر اقتصاد حالا قرار است این پروژه در اتاق شیشه‌ای ۸۵ میلیون نفری و نظارت همگانی انجام گرفته تا املاک راکد، موجب تسریع پروژه‌های عمرانی ناتمام شوند. طرحی که حداقل روی کاغذ می‌تواند تبدیل به احسن شود و با رسیدن به هدف اصلی خود یعنی مولدسازی، ارزش افزوده مناسبی را نیز برای اقتصاد کشور ایجاد کند. اما بهترین مسیر مولدکردن دارایی‌های راکد دولت چیست؟ این پروژه چگونه می‌تواند بازی برد–بردی را برای دولت و مردم و در عین حال بازارها و اقتصاد رقم بزد؟
هفتمین روز بهمن‌ماه بود که پایگاه اطلاع‌رسانی دولت جزییات مصوبه «مولدسازی دارایی‌های دولت» را منتشر کرد. بر اساس این مصوبه قرار است یک هیات ۷ نفره متشکل از معاون اول رئیس‌جمهور، وزیر امور اقتصادی و دارایی، وزیر کشور، وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان بودجه و برنامه، یک نماینده از طرف رئیس مجلس و یک نماینده از طرف رئیس قوه قضائیه با اختیاراتی گسترده و مصونیت قضایی به عنوان «هیات عالی مولدسازی» تشکیل شود تا منابع ۱۰۸ هزار میلیارد تومانی دیده شده در لایحه بودجه ۱۴۰۲، از این محل محقق شود.
امروز نیز احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی در نشست رونمایی از فاز اول سایت مولدسازی دارایی‌های دولت به برخی نگرانی‌های مطرح شده در خصوص چگونگی تحقق رقم ۱۰۸ همتی دیده شده در بودجه ۱۴۰۲ عنوان کرد: «یکی از سوالاتی که در کمیسیون تلفیق از من پرسیدند این بود که چگونه قرار است عددی که در لایحه بودجه سال آینده برای فروش امول دولت پیش‌بینی شده است محقق شود، باید بگویم موضوع درآمد صوری نیست بلکه دولت با این اهرم جدید می‌تواند طرح‌های عمرانی نیمه تمام خود را تمام کند امیدواریم از این طریق پیش‌بینی ۱۰۰ همتی محقق شود.» اما دلیل نگرانی مردم و کارشناسان در خصوص طرح مولدسازی دارایی‌های مازاد دولت چیست؟ چگونه می‌توان سرمایه‌گذاری مولدی از طریق این دارایی‌ها رقم زد؟ اصلا سرمایه‌گذاری چیست؟
چرا سرمایه‌گذاری در ایران جایگاهی ندارد؟
سرمایه‌گذاری در ادبیات رایج اقتصادی، «تشکیل سرمایه» است. این تشکیل سرمایه در دو گروه خرید تجهیزات و ساختمان (که قرار است این تجهیزات به علاوه سایر منابع مورد نیاز تولید از جمله نیروی کار در آن شروع به فرایندی تولیدی کنند) خلاصه می‌شود. با این تعاریف، سرمایه‌گذاری در ایران آنگونه که باید جایگاهی ندارد و در عوض به شکل سنتی، ایرانی‌ها علاقه وافری به خرید ملک و ملاکی دارند و بعضا حتی نام «سرمایه‌گذاری» بر این فعالیت گذاشته می‌شود؛ این در حالی است که خرید ملک‌های مسکونی نمی‌تواند به فعالیت مولد اقتصادی منجر شود. اما دلیل تمایل به خرید اینگونه دارایی‌ها و ورود به بازارهای سفته‌بازانه در ایران چیست؟ بی‌شک افزایش انتظارات تورمی طی سالیان گذشته که بخشی از آن به عوامل غیراقتصادی همچون تحریم‌ها و بخش دیگری به مدیریت نادرست پولی و مالی بازمی‌گردد، از اصلی‌ترین دلایل گرایش صاحبان پول به سمت بازارهای سفته‌بازانه‌ای همچون ملک می‌شود. ضمن آنکه با سرکوب محیط کسب و کار به دلیل حکمرانی نادرست اقتصادی، انگیزه‌ای برای ورود به فعالیت مولد اقتصادی باقی نمانده است.
این ملاکی اما تنها مختص مردم نیست. دولت و حاکمیت نیز املاک بسیاری در دست دارند که هیچگونه ارزش افزوده‌ای ایجاد نکرده و شاید به همین دلیل است که دولت قصد دارد با فروش این اموال مازاد، قدمی در راستای مولدسازی بردارد.
شروط موفقیت مولدسازی؟
در اهداف اصلی مصوبه «مولدسازی دارایی‌های دولت»، کمک به رشد اقتصادی و افزایش بهره‌وری اموال مازاد دولتی مورد تاکید قرار گرفته و به افزایش عرضه زمین، ملک، ساختمان و تعدیل قیمت‌ها، کاهش دارایی‌های منجمد دولت به نفع پویایی اقتصادی، بهره‌وری و کارایی بیشتر از دارایی‌های ثابت دولت، افزایش نقدینگی شرکت‌ها و تامین غیرتورمی کسری بودجه، تامین فرصت فراگیر مصون ماندن مردم از تورم دارایی‌های ثابت و گسترش مالکیت عموم مردم به ویژه اقشار کم‌درآمد از این دارایی‌ها اشاره شده است.
بیراه نیست اگر بگوییم که رسیدن به هدف مولدسازی دارایی‌های دولتی نیازمند مولد بودن اقتصاد ایران و روشن شدن موتور بخش واقعی اقتصاد است. این در حالی است که به جرات می‌توان اذعان کرد تا زمانی که بخش واقعی و مولد اقتصاد یک کشور به درستی فعالیت نکند، مولدسازی یک دارایی معنای چندانی ندارد و نمی‌توان تضمین کرد که در چنین اقتصادی، مصوبه‌ای مولدسازی دارایی‌ها به هدف اصلی خود رسیده و به بیراهه نرود. چرا که در صورت کار نکردن بخش واقعی اقتصادی، پیش‌برد این هدف (مولدسازی دارایی‌های دولت) احتمالا به دریافت اعتبارات بانکی و خلق پول جدید نیاز دارد که به یقین شرایط را بدتر خواهد کرد و می‌تواند به سرنوشت خصوصی‌سازی دچار شود.
ولی دولت چگونه می‌تواند همانطور که از هداف اصلی این مصوبه ذکر کرده، مردم را در جریان مولدسازی دارایی‌های دولت ذینفع کند؟ در شرایط فعلی اقتصادی، مردم برای حفظ ارزش پول خود مجبورند تا دارایی‌های خود را به بازارهای عموما سفته‌بازانه همچون ارز، طلا، ملک و حتی خودرو بسپارند تا بتوانند از این طریق قدرت خرید خود را حفظ کنند. آن هم در اقتصادی که به اندازه کافی زیر فشار تحریم‌ها و ناکارآمدی مدیریتی، کمر خم کرده و حالا با فشار فزاینده تقاضا (ناشی از تلاش مردم برای حفظ ارزش سرمایه و در امان ماندن از گزند تورم) شرایط نامساعدتری را تجربه می‌کند. در چنین شرایطی اما طرح مولدسازی دارایی‌ها می‌تواند فرصتی برای ذینفع کردن مردم و هدایت تقاضای عمومی به دارایی‌های مازاد دولتی و در نهایت رسیدن به هدف مولدسازی باشد.
به جرات می‌توان اذعان کرد در حال حاضر عدم همراهی جامعه با طرح مولدسازی و در کنار آن سابقه بد اصلاحات اقتصادی در سالیان گذشته، به یکی از موانع اصلی موفقیت این پروژه جدید تبدیل شده است. این در حالی است که به نظر می‌رسد ذینفع کردن عموم مردم با هر میزان سرمایه و اقناع افکار عمومی می‌تواند بخش عمده این نااطمینانی را رفع کرده و تضمینی برای موفقیت این طرح باشد. رهایی از دارایی‌های ملکی مازاد دولت، آن هم در شرایطی که شواهد نشان می‌دهد سرمایه‌های خرد و کلان در تلاش برای در امان ماندن از گزند تورم هستند، می‌تواند فرصتی بهینه برای رقم خوردن یک بازی برد – برد باشد. اما چگونه؟
ذینفع کردن عموم مردم در مولدسازی با ابزار «ریت»
آنچه ناگفته پیداست و در هر گذر و محله‌ای نشانه‌هایی از آن قابل مشاهده است، بخش عمده اموال راکد دولت مربوط به بخش ملک است. در حال حاضر آخرین به روزرسانی سامانه تازه متولد شده مولدسازی نشان می‌دهد تعداد ۴۷۰ دارایی (اموال غیرمنقول) معرفی شده از سوی وزارت جهادکشاورزی و ۵۲۰ دارایی معرفی شده از سوی وزارت آموزش و پرورش در نقاط مختلف کشور مازاد تشخیص داده شد. از آنجا که این لیست هنوز تکمیل نشده به نظر می‌رسد این‌ها تنها بخش کوچکی از دارایی‌های مازاد دولت باشد. امروز نیز وزیر اقتصاد به این سوال که آیا ارزش اموال مازاد دولت ۷۰۰۰ هزار میلیارد تومانی است که قبلا اعلام شده بود، پاسخ داد: «برآورد جدیدتری که به روز شده باشد در مورد دارایی‌های دولت وجود ندارد اما این رقم مربوط به پنج سال پیش است و در حال حاضر دقیق نیست.» با این حجم بالا از املاک مازاد در اختیار دولت چه می‌توان کرد؟
به نظر می‌رسد یکی از سالم‌ترین روش‌های مولدسازی، استفاده از ظرفیت‌های صندوق املاک و مستغلات (ریت‌ها) است تا همه مردم متناسب با پس‌اندازی که در اختیار دارند، بتوانند در آن شرکت کرده و ضمن حفظ ارزش دارایی خود از عواید حاصل از بازدهی تولید پس از مولد شدن این دارایی‌ها نیز استفاده کنند.
صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوان ابزاری برای پوشش دادن تورم شناخته می‌شوند. در صورت افزایش تورم طبیعتا این صندوق‌ها می‌توانند دارایی‌ها را از گزند تورم در امان نگه دارند و در غیر اینصورت نیز با تقویت سمت عرضه و تعمیق صندوق‌های املاک و مستغلات، از فشار تقاضا تحمیل شده بر دوش بازار مسکن کاسته شده و در مجموع بازی برد-بردی برای سرمایه‌گذاران، دولت، بازار مسکن و در عین حال بازار سهام رقم خواهد خورد.
در یک تعریف ساده، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts) ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است. صندوق‌های املاک و مستغلات اقدام به خرید املاک و مستغلات درآمدزا کرده و سپس این اموال را مدیریت می‌کنند. به عبارتی این دسته از صندوق‌ها، از خرید، نگهداری و مدیریت املاک و مستغلات مختلف سود و درآمد کسب می‌کنند. در دوره فعالیت این صندوق‌ها یونیت‌داران از عواید بلندمدت یونیت‌ها ناشی از افزایش قیمت ملک در طول زمان (تورم ملکی) و همچنین عواید حاصل از فعالیت‌های مجاز صندوق، منتفع می‌شوند. در پایان عمر صندوق، این سرمایه‌گذاری با تقسیم اصل سرمایه، سود و عواید حاصل از سرمایه‌گذاری، خاتمه می‌یابد.
صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را چه خرد باشد و چه کلان، جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. در واقع ریت‌ها با جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد برای هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست (که البته کمترین عوارض را نیز برای اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد)، از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تشکیل می‌شود. این صندوق‌ها ضمن کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، مزایای چندگانه‌ای نیز برای بازار سرمایه و بازار پول دارد. نمونه‌های موفقی از این صندوق‌ها در کشورهای مختلف دنیا از جمله آمریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و در عین حال که به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن می‌توان از آن بهره جست، امکان کسب درآمد غیرمستقیم در این حوزه را فراهم می‌کند تا ریسک کمتری فعالان بازار مسکن را تهدید کند.
برای جزئیات بیشتر کلیک کنید:
رونمایی از فاز اول سایت مولدسازی دارایی‌های دولت