فردای اقتصاد – بهزاد بهمن نژاد: رونق حبابی بازار ملک، نه تنها خرید مسکن برای خانوارهای ایرانی را به رویا تبدیل کرده، بلکه مهم‌تر از آن بخش واقعی اقتصاد و همچنین حوزه مالی و به طور خاص بازار سرمایه را به ورطه رکود کشانده است. بیش از ۱۵۰ هزار میلیارد تومان از نقطه اوج بورس (مرداد سال ۹۹) تا کنون خارج شده و هم‌زمان طی ماه‌های اخیر ارزش معاملات مسکن فقط در تهران به رکوردهای بی‌سابقه بیش از ۵۰ هزار میلیارد تومان در ماه رسیده است. ریشه این انحراف سرمایه‌گذاری کجاست؟
عبرت «زمین‌گیر» شدن کارآفرینان چینی
پیش از بررسی معضل ایران، گزارش اخیر اکونومیست درباره اثر افزایش قیمت ملک بر نظام وام‌دهی، سرمایه‌گذاری و بهره‌وری تولید چین قابل تامل است. به نوشته این نشریه معتبر اقتصادی، عطش خرید ملک در این کشور با انگیزه ساده شدن فرآیند وثیقه‌گذاری برای اخذ وام صورت می‌گیرد. اولین اثر سو این اتفاق آن است که شرکت‌ها به جای آنکه بر اساس پتانسیل‌های سودآوری و رشد خود ارزیابی شوند بر مبنای املاک خود از سوی بانک اعتبارسنجی می‌شوند. همچنین، جهش قیمت ملک باعث خطا در تخصیص منابع بانکی می‌شود. یعنی بانک‌ها تمایل پیدا می‌کنند بیشتر سرمایه خود را معطوف به تسهیلات حوزه مسکن کنند و سایر فعالیت‌های اقتصادی از دریافت وام بی‌بهره می‌مانند.
موضوع ملک‌بازی و جهش قیمت مسکن در چین به بحرانی عمیق منجر شده است. به طوری که علاوه بر انحراف تخصیص منابع بانکی، رونق تورمی ملک استعدادهای مدیریتی و کارآفرینی را به این حوزه سوق داده است. طبق یک تحقیق در یک دانشگاه چینی، هر ۵۰ درصد افزایش قیمت مستغلات، ارزش افزوده شرکت‌ها را ۳۵.۵ درصد کاهش داده است.
چرا ملک‌بازی در ایران رونق دارد؟
اما چگونه بازاری که در یک اقتصاد سالم باید عمدتا شاهد تقاضای مصرفی می‌بود، به محل جولان ملک‌بازان در ایران تبدیل شده است؟
۱. گریز مالیاتی: خوش‌حساب‌ترین افراد به مودیان مالیاتی، کارمندان و کارفرمایان کسب‌وکارهای واقعی هستند که پیش از همه مالیات خود را تمام و کمال پرداخت می‌کنند. حتی فعالان بازارهای شفافی مانند سهام نیز در هر معامله مالیات قابل تاملی می‌پردازند. اقدامات اخیر دولت در حوزه رصد دقیق‌تر دستگاه‌های پوز و گردش حساب افراد نیز مالیات‌ستانی از سایر فعالیت‌های اقتصادی را کلید زده است. اما همچنان حوزه ملک‌بازی با کمترین دغدغه پول‌های خود را جابه‌جا می‌کنند و مالیاتی نمی‌پردازند. بررسی‌های میدانی «فردای اقتصاد» نشان می‌دهد ملک‌بازان حرفه‌ای که در طول سال چندین و چند بار خانه می‌خرند و می‌فروشند، به آسانی با تغییر حساب‌ها و بدون آنکه ردی از خود بر جای بگذارند از پرداخت مالیات فرار می‌کنند. سیاست‌گذار نیز در این زمینه همچنان به سیاست شکست‌خورده مالیات بر خانه‌های لوکس بسنده کرده است.
۲. مسیر رهایی از قیمت‌گذاری دستوری: در جای جای اقتصاد ایران رد پای قیمت‌گذاری دستوری و نام سازمان متناقض در هدف «حمایت از مصرف‌کننده و تولیدکننده» به چشم می‌خورد. وقتی تولید کالاهای واقعی از صرفه خارج می‌شود، فعال اقتصادی راهی جز حرکت به سمت ملک‌بازی که از همواره قیمت‌گذاری دستوری در امان بوده ندارد.
۳. سفته‌بازی بدون مزاحم: البته مداخلات دولتی فقط به قیمت‌گذاری محدود نمی‌شود و فرآیند نامعلوم مجوزدهی، قانون‌گذاری‌ها و تصمیمات خلق‌الساعه دیگر مساله‌ای است که سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان را به سمت سفته‌بازی هدایت می‌کند. مهم‌ترین قربانی این وضعیت را می‌توان بورس تهران به عنوان آینه اقتصاد دانست. در حالی که شرکت‌های فعال در بازار سرمایه با وضع این نوع قاعده بازی روز به روز زیان‌ده می‌شوند و فرصت ارزش‌آفرینی را از دست می‌دهند، ملک‌بازی پناهگاهی می‌شود برای حفظ ارزش پول سرمایه‌گذاران. طبق بررسی‌های «فردای اقتصاد» از ابتدای ریزش بورس در مرداد ۹۹ بیش از ۱۵۰ هزار میلیارد تومان از بازار سهام خارج شده و حال آنکه ارزش معاملات بازار ملک به رکوردهای بی‌سابقه‌ای طی ماه‌های اخیر دست یافته است.
۴. فرار از وام‌های تکلیفی: این رویکرد محدود به شرکت‌های تولیدی و سرمایه‌گذاران نیست، حتی بانک‌ها نیز ملک‌بازی را به فعالیت مشاع خود ترجیح می‌دهند. الزام به پرداخت وام‌های تکلیفی با نرخ‌های سرکوب‌شده یکی از مسائلی است که بانک‌ها را برای نجات از فضای تورمی به سمت بازار ملک کشانده است. دارایی‌هایی که هم توان مولد بودن ندارند و هم به دلیل نقدشوندگی پایین، عطش بانک‌ها برای جذب پول را افزایش می‌دهند. بنابراین، یک متهم رونق ملک‌بازی حضور بانک‌های تجاری در این بازار است؛ امری که در دنیا دهه‌ها قبل ممنوع و منسوخ شده است.
۵. دلارهای زیر زمین: به قول اقتصاددان نامی، میلتون فریدمن، اقتصاد مانند بادکنکی است که وقتی قسمتی از آن را فشار دهید (قیمت‌گذاری دستوری)، بخش دیگر آن متورم می‌شود. این حکایت سال‌ها سرکوب ارزی در اقتصاد نفتی ماست که منجر به پدیده‌ای موسوم به بیماری هلندی شده است. گرچه ارزپاشی در واردات کالاها توانسته به طور موقت برخی کالاهای قابل تجارت را کمتر متورم کند، اما زمین و ملک که قابلیت تجارت نداشته‌اند روزبه‌روز حبابی‌تر شده‌اند. جالب‌تر آنکه بررسی‌های «فردای اقتصاد» نشان می‌دهد طی پانزده سال گذشته قیمت زمین حدود ۴۳ برابر شده، اما قیمت آپارتمان مسکونی فقط ۲۲ برابر شده است. مساله‌ای که بر تورم بخش غیرقابل تجارت ملک یعنی زمین صحه بیشتری می‌گذارد.
۶. برنده ابرپروژه‌های دولتی: نکته دیگر به ابرپروژه‌های عمرانی و زیرساختی دولت برمی‌گردد که با وجود اشتغال‌زایی و بهره‌وری بسیار پایین، منجر به ارزشمند شدن زمین و املاک می‌شود. زمین و ملکی که افراد فقط پول آجرهای آن را داده‌اند، اما پروژه‌های دولتی کم‌ثمر از منابع بیت‌المال منجر به رونق ملکی آن منطقه یا محله شده با فراهم آوردن امکانات آن شده است.
نسخه شفای سرطان ملکی
برای درمان این معضل بسته‌ای از راهکارها باید اعمال شود. ضروری‌تر از هر چیز اصلاح یا بهتر بگوییم معکوس کردن قواعد اقتصادی است که تا کنون اقتصاد ایران را به جشن ملک‌بازان تبدیل کرده است. از پایان قیمت‌گذاری دستوری گرفته تا مداخله در وام‌ها و ابرپروژه‌های دولتی. در گام بعدی باید فعالیت‌های سفته‌بازانه در این بازار را با سیاست‌های درست محدود کرد. شفافیت معاملاتی به ویژه برای خود املاکی‌ها، ممنوعیت خرید مسکن توسط بانک‌ها و همچنین اخذ مالیات سالانه به جای سیاست شکست‌خورده مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس، مهم‌ترین اقداماتی است که به تحدید سفته‌بازی می‌انجامد. جزئیات نسخه نجات بازار مسکن را در گزارش‌های بعدی «فردای اقتصاد» دنبال کنید.