فردای اقتصاد: افزایش شدید قیمت مسکن در کنار کاهش تولید آن باعث شده تا اقشار متوسط و ضعیف جامعه بیش از پیش از خانه‌دارشدن دور شوند. بر این اساس بخش عمده آنها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده‌اند که این امر خود باعث افزایش مضاعف اجارهبها شده است. این موضوع در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار در سال ۱۳۹۵، حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که قاعدتا در صورت عرضه در بازار اجاره و خرید باعث کاهش قیمت مسکن و اجارهبها میشود، اما این اتفاق رخ نمی‌دهد. در ادامه به گزیده‌هایی از گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با عنوان «مالیات بر خانه‌های خانه‌های خالی» در جهت پاسخ به این مشکل و راه‌های ارائه شده جهت رفع آن پرداخته میشود.
معمای خانه‌های خالی و افزایش قیمت مسکن و اجاره
رشد چهار برابری خانه‌های خالی در کشور طی دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، در حالی اتفاق افتاده است که با توجه به افزایش سالیانه قیمت مسکن (رشد بیش از هفت برابری طی بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵)، اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست داده و بالاجبار به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی حدود ۷۳ درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده‌اند؛ اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده است و در مقابل با رشد جمعیت و به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره‌نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است. افزایش نرخ اجاره‌نشینی و در مقابل خالی ماندن خانه‌ها، بعضا این موضوع را پررنگ می‌کند که چرا خانه‌ها خالی می‌مانند؟ و اینکه آیا خالی ماندن خانه‌ها نشان از این موضوع است که به دلیل رشد ساخت وساز و تأمین مسکن برای اغلب افراد، خانه‌ها خالی مانده‌اند یا خیر؟ در ادامه گزارش به این موضوع پرداخته میشود
علت وجود خانه‌های خالی و معایب آن
وجود خانه خالی به منظور نقل‌وانتقال امری ذاتی در بازار مسکن است. موردی که مسئله خانه خالی را پررنگ می‌کند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد. در واقع خانه‌ها می‌تواند ناشی از عوامل مختلف از جمله وراثت، مهاجرت‌های فصلی یا دائمی، زمان نقل وانتقال و سکونت مالک یا مستأجر جدید و حتی مشکلات قضایی، خانه تعطیلاتی، زمان الزم برای فروش و اجاره خالی باشند؛ اما در این میان خانه‌هایی نیز برای استفاده از بازار کم‌ریسک و پرسود مسکن خالی می‌مانند که این مسئله، کاهش عرضه خانه به منظور بهره‌برداری و سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی و به تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. علاوه براین، خالی ماندن خانه ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند.
رابطه قیمت مسکن و عرضه مسکن
در بازار ِ مسکن رقابتی، قیمت خانه تابعی از عرضه و تقاضاست. اگر تقاضا برای مسکن بیشتر از عرضه مسکن باشد، کمبود مسکن وجود خواهد داشت و قیمت خانه افزایش خواهد یافت. در این شرایط تعداد واحدهای مسکونی خالی پایین خواهد بود، زیرا افراد جویای خانه به سرعت خانه‌های خالی را اشغال میکنند. بنابراین، می‌توان انتظار داشت که رابطه معکوسی بین نرخ خانه خالی از یکسو و رشد قیمت مسکن ازسوی دیگر وجود داشته باشد. بنابراین کاهش درصد خانه‌های خالی باید به افزایش میزان قیمت مسکن ختم شود. اما آیا برعکس آن نیز برقرار است؟ یعنی نرخ خانه خالی زیاد موجب کاهش قیمت مسکن میشود؟
شکست بازار در بخش مسکن
با بررسی مطالعات و تجارب خارجی می‌توان گفت نرخ خانه خالی برای پیش‌بینی تحولات قیمت مسکن در آینده عمل می‌کند و اگر در برهه‌ای زیاد باشد، می‌توان در سال‌های بعد، رشد اندک یا حتی منفی قیمت مسکن را انتظار داشت. برای کشوری مانند آلمان، این موضوع تأیید شده است. در این کشور هنگامی که تعداد خانه خالی نسبتا بالا بوده، کاهش قیمت خانه در فاصله زمانی کمی اتفاق افتاده است. با این وجود، کشورهایی نیز هستند که مکانیسم فوق در آنها صدق نمی‌کند و واقعیت کاملا متفاوت از تئوری پایه‌ای اقتصاد است. این موضوع با تمرکز بر بازار مسکن اسپانیا، ایتالیا، آمریکا، تایوان، فرانسه و فنالند نشان داده میشود. در این کشورها به رغم وجود خانه‌های خالی و افزایش نرخ آن، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است. بنابراین افزایش تعداد خانه‌های خالی همواره نمی‌تواند ضمانت کاهش و یا کنترل قیمت مسکن باشد و واحدهای مسکونی در کشورهای مذکور به دلیل قیمتهای بالا، به طور نامناسبی خالی مانده و درنتیجه خانواده‌های کم‌درآمد نمی‌توانند این واحدها را اجاره یا خریداری کنند.
این پدیده اصطلاحا به شکست بازار معروف است. شکست بازار به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نمی‌کند یعنی در بازار مسکن با وجود تولید مسکن، تقاضا قادر به تأمین نیاز خود نیست. در واقع به دلیل عرضه مسکن با قیمتهای بالا، تقاضا توانایی تأمین مسکن را ندارد یا در اصطلاح، عرضه‌ی انجام شده، متناسب با نیاز افراد نیست و خانه‌هایی وجود دارد که با وجود اینکه افرادی حاضرند و علاقه دارند آنها را بخرند یا اجاره کنند، اما خالی نگه داشته شده است. بررسی تجربه کشور تایوان نشان می‌دهد که بازگشت سرمایه مسکن در این کشور از دهه ۱۹۷۰ آنقدر بالا بوده که مالکان واحدهای مسکونی را تشویق به خالی نگهداشتن خانه‌های خود، آن هم برای سودهای هنگفت در آینده کرده است. همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن در تایوان شده و مردم را ازدسترسی به آن دورتر کرده است. در واقع قیمت خانه‌ها به خاطر تقاضای سوداگران بالا می‌رود و بیشتر خریداران بیش از یک خانه خریداری میکنند. مسئله افزایش خانه‌های خالی بیش از نرخ طبیعی، به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه جهت احتکار و انتظارات تورمی رخ می‌دهد و با اثر گلوله برفی تقاضای مذکور، این فاصله بیشتر نیز خواهد شد.
چرا خالی نگهداشتن خانه به صرفه است؟
ازسوی دیگردر اغلب موارد این سؤال به وجود می‌آید که چرا با وجود قیمتهای بسیار بالای خانه نسبت به درآمد متوسط جامعه، همچنان نسبت خانه‌های خالی زیاد است؟ یا در زمانی که تقاضای مسکن بالاست؛ آیا منطقی است که مالکان خانه خود را خالی نگه دارند و از درآمد اجاره یا فروش آن محروم بمانند؟ براساس تحقیقات، درصورتی که مالک، خانه‌ای که مستأجر در آن زندگی کرده را بفروشد، نسبت به حالتی که خانه خالی باشد (کلید نخورده) و آن را بفروشد، سود کمتری خواهد برد. مضاف بر اینکه با چالش‌های احتمالی با مستأجر و رفع استهلاک املاک خود دیگر روبه رو نخواهد شد. بنابراین خانه‌های خالی را می‌توان یک دارایی با نقدشوندگی بالاتر نسبت به یک خانه اِشغال شده دانست. به عبارتی خانه خالی زمان کمتری برای فروش نیاز دارد و به تبع فروش آن سریعتر است و در آینده نیز به دلیل عدم عرضه به بازار (احتکار) قیمت واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت. بنابراین مالکان واحدهای مسکونی خالی، نه تنها از خالی نگه داشتن واحدهای خود متضرر نمی‌شوند بلکه این قابلیت برای آنها وجود دارد که با کاهش عرضه خانه، موجب رشد فزاینده قیمت مسکن شوند.
راه حل مالیاتی
بررسی تجارب کشورها نشان می‌دهد که دولتها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمتها از اهرم مالیاتی استفاده میکنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد میکنند. این اقدام، مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. البته در این راستا باید توجه ویژه‌ای به برطرف کردن چالش‌های قانونی و اجرایی شود تا این ابزار مفید و مناسب عمل کند. در طراحی قانون مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل عوامل فراوان مؤثر بر خالی ماندن خانه، باید طوری عمل کرد تا تقاضای مصرفی کاملا از این قانون و پرداخت مالیات معاف باشند و شاخص‌های در نظر گرفته شده باید به خوبی برای شناسایی این نوع خانه‌ها عمل کنند. دو مورد از مهمترین این عوامل، اقامتگاه‌های دوم (فرعی) و خانه‌هایی است که با وجود عرضه به بازار و به دلیل شرایط رکودی بازار، اجاره نمی‌روند. به همین دلیل در متن قانون مصوب سال ۱۳۹۹ نیز این دو مورد استثنا شده‌اند.
منطق اخذ مالیات
حاکمیت حق مداخله در جهت منافع عمومی را دارد، چراکه هزینه‌هایی از محل درآمدهای عمومی کشور برای فراهم‌سازی قابلیت سکونت انجام داده است. بنابراین زمانی که مالک اقدام به احتکار و بلا استفاده گذاشتن واحدهای مسکونی کند، در واقع حق دیگر افراد جامعه از این هزینه‌ها را ضایع کرده و به همین منظور دولت ناچار به توسعه شهرها و هزینه مجدد از منابع عمومی برای ارائه خدمات روبنایی و زیربنایی به مناطق جدید است. نکته قابل ذکر دیگر درخصوص منطق اخذ مالیات از خانه‌های خالی، عدم استفاده از سرمایه‌های کشور و کاهش رشد اقتصادی در اثر آن است. بر اساس اطلاعات مرکز آمار، به دلیل عدم برخورد با محتکران در خانه‌های خالی، بیش از ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان بدون استفاده منجمد شد که بخشی از آن امکان عرضه به بازار اجاره را داشت.
با توجه به دلایل فوق، منطق حکم می‌کند که دولتها نقش مهم خود را در رعایت و تنظیم قوانین بازار ایفا کنند و با اتخاذ سیاست‌های راهبردی، مکانیسم قیمتی بازار مسکن را به درستی ایجاد کنند. دولتها با مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، هزینه نگهداری خانه بدون استفاده را افزایش می‌دهند و از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، بهره می‌گیرند. البته براساس تحقیقات صورت گرفته باید گفت این مالیات در کنار سایر ابزارها و بسته‌های سیاستگذاری، نقش ، نقش یکی از قطعات پازل‌های بهبود بازار مسکن را ایفا می‌کند و برای ساماندهی کامل و مناسب بازار مسکن نیاز به بهره‌گیری از سلسله راهکارها است.
نرخ مالیات برخانه‌های خالی
این نرخ باید به گونه‌ای تنظیم شود که اجاره دادن خانه نسبت به خالی نگه داشتن آن به صرفه‌تر شود. به طور معمول در عمده کشورهای بررسی شده، این نرخ بین ۲ تا ۱۰ درصد ارزش ملک است که البته در برخی موارد بر اساس نرخ اجاره تعیین میشود. افزایش نرخ این مالیات در اصلاحیه سال ۱۳۹۹ موجب شد تقریبا در سال اول حدود ۲ درصد از ارزش ملک به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته شود (این نسبت در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت است)، البته که اعمال معافیت ۲۵ درصدی استهلاک مالیات بر درآمد اجاره برای مالیات بر خانه خالی نیز چندان منطقی نیست. همچنین لازم است ارزش اجاری املاک را سازمان امور مالیاتی به واقعیت بازار نزدیکتر کند که این موضوع نیاز به بازنگری روی جدول ارزش اجاری ملک یا سیستمی شدن آن دارد.
نحوه شناسایی خانه‌های خالی
یکی دیگر از مهمترین نکات در مورد مالیات بر خانه‌های خالی که همواره از چالش‌های اجرای این قانون بوده است، نحوه شناسایی خانه‌های خالی است. با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، اولین قدم، تکمیل سامانه املاک و اسکان (تکمیل اطلاعات سکونتی افراد براساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد براساس اطلاعات دستگاه‌های اجرایی و خوداظهاری افراد) است. تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاستگذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعا ً در زمان نقل وانتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.