روزنامه فرهیختگان: حال سوال این است اولا چرا قانون مالیات بر خانه‌های خالی به نتیجه موردانتظار دولت و مجلس نرسید و ثانیا اگر قرار باشد مالیات بر مسکن کارا و اثرگذار باشد، این پایه مالیاتی باید چه مختصاتی داشته باشد. مرور تجربه ایران نشان می‌دهد در سال‌های اخیر دولت و مجلس عمده تلاش خود را صرف تدوین و اجرای سه پایه مالیاتی مالیات ﺑﺮ عایدی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ (CGT)، ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺧﺎﻟﯽ (VHT) و ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ﺧﺮﯾﺪ اﻣﻼک ﮔﺮانقیمت (SDLT) کرده‌اند. این درحالی است که طبق تجارب جهانی، سه پایه مالیاتی مذکور به جهاتی در رده مالیات‌های فرعی دسته‌بندی می‌شوند. دلیل این امر ضعف اجرایی در شناسایی، ضعف بنیادی در پایه مالیاتی و ارزش‌گذاری املاک، ازدیاد هزینه‌های وصول مالیات نسبت به درآمدهای جمع‌آوری شده آن، دشواری‌های اجرا (اخذ)، مقیاس کوچک عملکردی، هزینه‌های زیاد اجرا، زمینه‌های مستعد برای فرار مالیاتی و... در این سه پایه مالیاتی است. نگاهی به تجارب جهانی نشان می دهد پایه مالیاتی اصلی در دنیا، مالیات بر کل املاک و مسکن یا همان مالیات بر ملاکی است. این پایه می‌گوید هرکسی حق دارد خانه به تعداد زیاد هم داشته باشد اما باید مالیات سالانه آن را بدهد. نمونه جالب‌توجه آن در اغلب کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد. در این کشورها و عمدتا کشورهای اروپایی هزینه مالیات بر ملاکی به‌قدری بالاست که بسیاری از مردم را به مستاجری سوق داده و مالکان و سرمایه‌گذاران را نیز مجبور کرده به‌جای احتکار مسکن و نگهداری خانه‌های خالی، املاک استیجاری را توسعه دهند تا از پرداخت حجم بالای مالیات در امان بمانند.
۱۲۰ یا ۳۶۰ هزار خانه خالی در تهران؟
تجربه سال‌های اخیر در حوزه سیاستگذاری مسکن نشان می‌دهد سیاستگذار تقریبا هیچ تلاش مفیدی برای فراهم‌سازی مهم‌ترین زیرساخت تصمیم‌گیری یعنی وجود داده‌های دقیق و قابل‌اتکا برای برنامه‌ریزی نداشته است، به‌طوری‌که درحالی دولت مکلف‌شده سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی را بسازد یا شرایط ساخت آن را (توسط انبوه‌سازان یا مردم) فراهم کند که هیچ آمار قابل‌استنادی از تعداد و موجودی مسکن کشور، موقعیت جغرافیایی موجودی مسکن، کیفیت ابنیه، مالکیت مسکن و کمبودهای آن قابل‌دسترس نیست، برای مثال درحالی مرکز آمار ایران با استناد به داده‌های سرشماری عمومی سال ۱۳۹۵ می‌گوید ۲.۶ میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه است که جدای از قدیمی بودن آمارها، نهادهای دیگر ارقامی را اعلام می‌کنند که یک‌چهارم آن رقم است. برای مثال ۷ آبان ۱۴۰۱ افشین خدامرادی، معاون فناوری‌های مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور از شناسایی ۵۱۵ هزار و ۵۰۰ خانه خالی ازسوی وزارت راه‌وشهرسازی خبر داد. وی می‌گوید لیستی حاوی تعداد ۵۱۵ هزار و ۵۰۰ خانه خالی از وزارت راه‌وشهرسازی به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال شده که برای مالکان این خانه‌ها پیامک اطلاع‌رسانی ارسال شده و هم‌اکنون در مرحله مطالبه و وصول مالیات است. اما ۱۰ دی ۱۴۰۱ ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن می‌گوید از ۵۷۰ هزار واحد خالی شناسایی شده، تعداد ۲۰۰ هزار واحد مسکونی تکلیف شده‌اند.
اما آمارها به همینجا ختم نشده و اخیر مدیرکل راه‌وشهرسازی استان تهران به موارد قابل‌تاملی اشاره کرده است. خلیل محبت‌خواه از شناسایی ۴۵ هزار خانه خالی در منطقه ۲۲ تهران، ۱۰ هزار خانه خالی مراکز دولتی و ۶۵ هزار خانه خالی در شهر جدید پردیس خبر داده است. وی با بیان اینکه با عرضه این واحدها از ۱۵ اردیبهشت‌ماه وارد فاز عملیاتی کنترل اجاره‌بهای مسکن خواهیم شد، ادامه می‌دهد: «دو قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس سال گذشته مصوب شده و لازم‌الاجراست و قانون سوم (مالیات بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی) نیز به کمک دو قانون قبلی درصورت اجرایی شدن توسط نهادهای مالیاتی کشور می‌تواند بر روند کنترل بازار اجاره بهای مسکن در تهران موثر باشد.»
تناقض آماری به‌قدری زیاد است که علیرضا زاکانی، شهردار تهران هم در روزهای اخیر خبر از وجود ۳۵۰ هزار مسکن خالی فقط در منطقه شمال‌شهر تهران خبر داده و مدعی است: «تهران امروز با ۹.۶ میلیون جمعیت ساکن، یک‌میلیون مسکن کم دارد. ۳۵۰ هزار مسکن خالی در شمال‌شهر داریم که برای سوداگری در بازار مسکن است.» همین چند رقم آمار نشان می‌دهد نه‌تنها سیاستگذار، بلکه شهرداری‌ها و دستگاه‌های مرتبط با حوزه مسکن و شهرسازی نیز اطلاعات آماری دقیقی از وضعیت مالکیت و سکونت مسکن در کشور را ندارند و اظهارات متکی بر برداشت‌های شخصی و شنیده‌هاست. پرواضح است این موضوع سیاستگذاری برای مسکن را نه‌تنها دشوار می‌کند، بلکه منابع عمومی کشور را نیز هدر داده و در دست عده‌ای ذی‌نفعان ذی‌نفوذ متمرکز می‌کند.
۱۰ هزار مسکن دولتی خالی است
به‌رغم تغییراتی که در آمار و ارقام مسکن خالی از سکنه رخ داده، اخیرا استاندار تهران از یک آمار قابل تامل پرده برداشته است. علیرضا فخاری می‌گوید: «اداره کل راه‌وشهرسازی استان تهران موظف است پیگیر عرضه خانه‌های خالی نهادها و دستگاه‌های دولتی باشد که گفته می‌شود تعداد خانه‌های دولتی خالی به ۱۰ هزار واحد در استان تهران می‌رسد.» وی می‌گوید با توجه به ضرورت جلوگیری از دلالی‌های بی‌رویه، سازمان امور مالیاتی، تعزیرات و دادگستری نیز باید به کمک دستگاه‌های دولتی بیایند. از ۱۵ شهریور قانون مالیات بر خانه‌های خالی در تهران عملیاتی خواهد شد و این موضوع با قدرت پیگیری می‌شود. وی در ادامه از شهرداران می‌خواهد برای سازوکار شناسایی واحدهای خالی در شهرهای استان و بالاخص منطقه ۲۲ تهران با وزارت نیرو و ادارات برق شهرستان‌ها و از طریق رصد کنتورها عمل کنند. در پایان کار پروژه‌ها و پروانه‌های ساختمانی نیز اطلاعات کاملی در شهرداری‌ها موجود است که می‌تواند سازوکار مهم دیگری در شناسایی فرآیند احصاء لیست خانه‌های خالی هر شهر باشد.
درآمد مالیاتی ۲ سال ۱.۵ میلیارد تومان
طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی و اظهارنظر داود منظور رئیس سابق سازمان امور مالیاتی، در سال ۱۴۰۰ سازمان امور مالیاتی هیچ درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی نداشته است. این آمارها نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۱ نیز تا بهمن ماه کل درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی تنها ۱.۵ میلیارد تومان بوده است. این درحالی است که در همین مدت (۱۱ماهه ۱۴۰۱) مالیات بر واحدهای مسکونی گران قیمت ۲۵.۵ میلیارد تومان، مالیات بر خودروهای گران‌قیمت ۴۷۱ میلیارد تومان، عوارض خروج از کشور ۱۸۴۷ میلیارد تومان و مالیات بر فروش سیگار ۳۸۳۳ میلیارد تومان بوده است. به عبارتی، درحالی سازمان امور مالیاتی و وزارت راه‌وشهرسازی می‌گویند ۵۱۵ هزار و ۵۰۰ خانه خالی را پس از ده‌ها بار پالایش اطلاعاتی و تقاطع‌گیری در کشور شناسایی کرده‌اند اما کل مالیات دریافتی از خانه‌های خالی در سال ۱۴۰۱ حدود ۱.۵ میلیارد تومان است که اگر این رقم را بر تعداد خانه‌های خالی تقسیم کنیم به هر خانه خالی ۲۷۰۰ تومان مالیاتی می‌رسد. پرواضح است که اگر مالیات دریافتی از هر خانه خالی را مثلا ۱۰ میلیون تومان در سال نیز درنظر بگیریم که با تورم فعلی هیچ انگیزه‌ای بر عرضه آن ازسوی مالکان ایجاد نمی‌کند، در آن صورت آمار مذکور معادل مالیات فقط ۱۵۰ خانه خالی است.
مالیات مسکن در دنیا ۹ برابر ایران
پرواضح است ازجمله دلایل بحرانی‌تر شدن مساله تامین مسکن برای دهک‌های مختلف درآمدی در سال‌های اخیر وابستگی بسیار قوی به شرایط اقتصاد کلان کشور ازجمله تورم عمومی بالا و عدم‌ثبات اقتصاد کلان بوده است. این موضوع هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضا در بحرانی کردن بازار مسکن نقش اول را داشته است. بنابراین طبیعی است دولت برای طراحی سازوکار مناسب ساماندهی بازار مسکن ابتدا باید به ثبات‌بخشی شرایط اقتصاد کلان کشور توجه کند. اما در این بین مساله‌ای که نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد، هجوم تقاضاهای سفته‌بازانه به بازار مسکن و احتکار مسکن توسط ملاکان است. گرچه شرایط تورمی افراد را در کوتاه‌مدت مجبور به سپر قراردادن املاک و مسکن در مقابل تورم کرده و تقاضاهای سفته‌بازانه را تحریک و وارد بازار مسکن می‌کند، اما افراد زیادی نیز در بازار مسکن ایران هستند که با لحاظ تورم بلندمدت (حداقل ۲۰ درصد سالانه)، دست به احتکار مسکن می‌زنند. این افراد هم شامل اشخاص حقیقی است و هم شامل اشخاص حقوقی.
در سطح دنیا کشورها قوانین مالیاتی سفت و سختی در بازار مسکن اعمال می‌کنند. گرچه در اغلب کشورها اجرای سیاست‌های مالیاتی صرفا برای کنترل سفته‌بازی و احتکار مسکن نیست و عمدتا دغدغه دولت‌ها، استفاده از ابزار مالیاتی برای تامین مالی سالم و پایدار شهرداری‌هاست، اما این ابزار در کنترل عرضه و تقاضا نیز نقش برجسته‌ای بازی کرده است. برای مثال در کشورهای اسکاندیناوی و اغلب کشورهای عضو OECD، بین ۵۰ تا ۶۰ درصد مردم نیز مستاجرند. در کنار سیاست‌هایی مثل مسکن اجتماعی، یکی از مهم‌ترین دلایل این اتفاق، حجم بالای مالیات دریافتی دولت‌ها از مالکان مسکن بوده است، به‌طوری‌که براساس گزارش سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) مالیات بر املاک در کشورهای عضو این سازمان به‌طور میانگین حدود ۱.۱ درصد از کل تولید ناخالص داخلی این کشورها را شامل می‌شود. در انگلیس که بالاترین نرخ مالیات از املاک را دارد، سهم مالیات از GDP این کشور حدود ۳.۲ درصد است. در کانادا که رتبه دوم را دارد، سهم مالیات از GDP حدود ۲.۷ درصد است. این میزان در کشور آمریکا ۲.۶ درصد، در فرانسه ۲.۵ درصد، در ژاپن ۲.۱ درصد، در نیوزیلند ۱.۹ درصد، در ایسلند ۱.۷ درصد، در استرالیا ۱.۵ درصد، در دانمارک ۱.۴ درصد، در بلژیک ۱.۳ درصد، در ایتالیا ۱.۲ درصد و در کشورهای یونان و لهستان هرکدام ۱.۱ درصد است. در مابقی کشورها این میزان بین نیم تا یک درصد از GDP را شامل می‌شود. اما در ایران با درنظر گرفتن مجموع درآمدهای دولت و شهرداری‌ها از مالیات بر مستغلات، مالیات بر نقل‌وانتقال سرقفلی و مالیات بر نقل‌وانتقال املاک و حتی مالیات بر خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی، کل درآمد این چند بخش در سال ۱۴۰۱ حدود ۹ هزار میلیارد تومان بوده که این میزان سهم ۰.۱۲ درصدی از GDP ایران (به قیمت جاری) را شامل می‌شود. برای مقایسه کافی است تصور کنیم سهم مالیات املاک و مستغلات از GDP انگلیس ۲۷ برابر ایران است، در کانادا ۲۲ برابر، در آمریکا ۲۱ برابر، در فرانسه ۲۱ برابر، در ژاپن ۱۷ برابر و مجموع کشورهای OECD نیز ۹ برابر ایران است. حتی این رقم در ترکیه نیز ۴ برابر ایران است. بنابراین آنچه مشخص است اینکه در ایران مالیات بر مسکن و املاک به‌واسطه حجم کم آن، فاقد کارایی و اثرگذاری بر سفته‌بازی و احتکار بلندمدت مسکن هم است. از سویی دیگر حجم آن به‌قدری نیز کم است که نمی‌تواند به‌عنوان منبع مالی پایدار شهرداری‌ها درنظر گرفته شود و جایگزین شهرفروشی و تراکم‌فروشی شود.