فردای اقتصاد: در بازار مسکن ایران دو حباب‌سنج مهم وجود دارد که بسیاری از خریداران مسکن با توجه به این دو مورد تصمیم به خرید یا فروش ملک می‌گیرند. اولین حباب‌سنج نسبت قیمت به اجاره مسکن است. نسبتی که حاصل تقسیم قیمت مسکن بر اجاره سالانه آن است. بررسی داده‌های وزارت راه و مرکز آمار از سال ۷۰ به این سو نشان می‌دهد که میانگین این نسبت حدود عدد ۲۰ بوده است. به معنی این که تقریبا ۲۰ سال طول می‌کشد تا هزینه‌ای که برای خرید مسکن شده است از طریق اجاره دادن ملک برگردد.
اما دومین حباب‌سنج بازار مسکن قیمت دلاری هر متر مربع ملک مسکونی در تهران است. طی حدود ۱۵ سال اخیر متوسط قیمت دلاری مسکن در پایتخت حدود متری ۱۰۰۰ دلار بوده است. هر گاه مسکن به بالاتر از این سطوح رسیده سرمایه‌گذاران ملکی در سمت فروش فعال شده‌اند و هر وقت هم که کمتر شده در سمت خرید ظاهر شده‌اند. اما وضعیت کنونی این دو حباب‌سنج مسکن چگونه است؟
افت نسبت قیمت به اجاره مسکن
طی سال‌های اخیر که مسکن با اضافه جهش مواجه شد، نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/r) از محدوده تعادلی خود خارج و نشان از ایجاد یک ابرحباب در بازار مسکن داشت. حال این حباب طی ۴ فصل سال گذشته رو به کاهش گذاشته و طبق آخرین آمارهای رسمی در زمستان ۱۴۰۰ نسبت قیمت به اجاره مسکن به ۲۸ رسیده است. با توجه به میانگین تاریخی حدود ۲۰ این نسبت طی سه دهه گذشته، می‌توان گفت که از نظر حباب‌سنج قیمت به اجاره، در زمستان سال گذشته قیمت مسکن ۴۰ درصد بالاتر از سطح تعادلی خود بوده است.
در زمستان سال ۹۹ با رسیدن نسبت مذکور به عدد ۴۰، قیمت مسکن در تهران ۲ برابر سطح تعادلی خود بود. البته این حباب از مسیر معکوس در حال تخلیه است. به طوری که افت نسبت قیمت به اجاره مسکن نه به خاطر کاهش قیمت ملک بلکه به خاطر جهش‌های تندوتیز اجاره‌بها بوده است. در زمستان پارسال اجاره اجاره مسکن در تهران با جهش ۲۲ درصدی رکورد بیشترین رشد فصلی خود از سال ۸۸ (زمانی که داده‌های فصلی اجاره در دسترس است) رسید و تورم سالانه بازار اجاره هم با ثبت رکورد ۶۰ درصدی به بیشترین میزان طی ۳ دهه گذشته، یعنی از هنگام انتشار آمارهای سالانه اجاره مسکن، رسید.
هر چند نهادهای رسمی هنوز آمار بازار مسکن فصل بهار را منتشر نکرده‌اند، اما در اردیبهشت‌ماه امسال در یک همایشی که توسط وزارت مسکن برگزار می‌شد متوسط قیمت اجاره یک متر مربع املاک مسکونی در تهران ۱۲۶ هزار تومان اعلام شد. اگر این عدد را کنار متوسط قیمت ۳۸.۸ میلیون تومانی اعلامی مرکز آمار برای هر متر مربع مسکن در اردیبهشت امسال قرار دهیم، می‌توان گفت که در بهار سال جدید نسبت قیمت به اجاره مسکن تا عدد ۲۵ هم کاهش یافته است. البته به نظر می‌رسد این تخلیه حباب مسکن در بهار متوقف شده باشد. زیرا در خرداد و تیر بازار مسکن تهران به شدت متلاطم شد و طی همین دو ماه متوسط قیمت مسکن در تهران با رشد ۶ میلیون تومانی به ۴۴.۸ میلیون تومان رسید و تورم حدودا ۱۶ درصدی را تجربه کرد.
عقب‌نشینی سفته‌بازان ملک
هر دو حباب سنج برای فعالان مسکن و حتی خریداران مصرفی مهم است. اما به نظر می‌رسد هر کدام از آن‌ها برای یک گروه از سرمایه‌گذاران ملکی مهم‌تر باشد. حباب‌سنج قیمت به اجاره مسکن بیشتر مورد توجه سرمایه‌گذارانی است که قصد نگه داشتن ملک خود به مدت طولانی و برای کسب سود از طریق اجاره دادن آن را دارند. وقتی این نسبت افزایش می‌یابد، سود اجاره‌داری کم و به تبع آن جذابیت سرمایه‌گذاری بلندمدت در مسکن هم کاهش می‌یابد.
در همین حال اما حباب‌سنج دوم بازار مسکن یعنی قیمت دلاری ملک بیشتر مورد توجه سفته‌بازان و کسانی که قصد کسب سود از نوسانات مسکن در کوتاه‌مدت را دارند قرار می‌گیرد. این قبیل سرمایه‌گذاران ملکی در سال‌های اخیر که اقتصاد ایران با تلاطمات شدیدی مواجه بود جای سرمایه‌گذاران بلندمدت این بازار را گرفته‌اند.
حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که با رسیدن قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه به محدوده ۴۵ میلیون تومانی، قیمت دلاری ملک در تهران ۵۰ درصد بالاتر از سطوح تعادلی خود قرار گرفته است. این بیشترین قیمت دلاری مسکن در پایتخت طی ۱۲ سال گذشته است. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد که تخلیه حباب قیمت دلاری ملک در تهران معمولا نه از طریق افت قیمت مسکن (صورت کسر) بلکه به واسطه افزایش قیمت دلار (مخرج کسر) اتفاق می‌افتد. تنها ۲ مرتبه طی ۲۰ سال اخیر قیمت ریالی مسکن افت داشته که هر دو مرتبه بعد از چند سال تورم‌های سنگین در این بازار بود. دومین افت قیمت ریالی مسکن در سال ۸۸ بود. در آن زمان قیمت دلاری مسکن در تهران به سطح عجیب متری بیش از ۱۹۰۰ دلار رسیده بود. حال با رسیدن قیمت مسکن به ۱۵۰۰ دلار هیچ بعید نیست که بعد از چندین سال تورم‌های سنگین در بازار مسکن شاهد افت قیمت اسمی مسکن در تهران باشیم. البته چنین چیزی به شرط این است که تخلیه حباب از مسیر جهش قیمت دلار رخ ندهد. اتفاقی که برخی تحلیلگران معتقدند در صورت عدم احیای برجام هیچ بعید نیست.