حسن موسی‌پور
کارشناس بازار سرمایه
در سال‌های اخیر با توجه به وقوع رخدادهای سیاسی و اجتماعی گسترده در کشور، قیمت تمام دارایی‌ها با نوسانات بی‌سابقه‌ای مواجه شده‌اند. شروع تحریم‌های بین‌المللی در اوایل دهه نود منجر به ایجاد نوسانات شدید ارزی و به واسطه آن ایجاد نوسانات قیمتی در سایر بازارهای دارایی شد. پس از آن به واسطه مذاکرات برجام در میانه دهه نود، عملاً فعالیت‌های اقتصادی به واسطه انتظار برای کاهش تحریم‌ها به سمت رکود رفت و همین عامل در کنار برخی اقدامات انقباضی بانک مرکزی منجر به کاهش نوسانات ارزی و قیمتی شد، اما با روی کار آمدن ترامپ در آمریکا در سال‌های پایانی دهه ۹۰ و خروج آمریکا از برجام بازارهای مالی و فیزیکی مجدداً با شوک ارزی و قیمتی مواجه شدند.
با این تفاسیر، کشور در سال‌های اخیر در معرض شدیدترین تغییرات قیمتی در انواع دارایی‌ها قرار گرفت و شدت این موضوع تا جایی بود که دسترسی عموم مردم به برخی از دارایی‌ها از جمله مسکن را به کمترین سطوح تاریخی رساند. برای مثال در حال حاضر شاخص دسترسی به مسکن در شهر تهران به محدوده ۶۰ سال رسیده که عملاً خانه دار شدن را برای قشر عظیمی از افراد جامعه به یک رویا تبدیل کرده است.
با توجه به افزایش قیمت مسکن در سالیان اخیر شاهد رشد حدودا ۱۰ برابری از ابتدای سال ۱۳۹۷ تا انتهای سال ۱۴۰۱ در تهران بوده‌ایم که همین موضوع منجر به کاهش قدرت خرید و خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن شده است؛ از سوی دیگر حتی این تغییرات قیمت منجر به خروج سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان از این بازار شده که تمامی این عوامل منجر به کاهش تعداد معاملات، کاهش قدرت نقدشوندگی و ایجاد رکود در بازار مسکن از سمت تقاضا شده است. همچنین از سوی دیگر رشد نقدینگی و رشد قیمت دلار در سالیان گذشته منجر به افزایش هزینه‌های تولید مسکن نیز شده و بر همین اساس تعداد ساخت واحدهای جدید و عرضه مسکن نیز به شدت کاهش پیدا کرده است. همه این عوامل در کنار عدم ثبات در وضعیت سیاسی منجر به تشدید شرایط رکود تورمی در بازار ملک شده است.
زمین و مجوزهای مربوطه برای ساخت مسکن دارای بالاترین سهم از هزینه‌های ساخت و ساز هستند که با توجه به کاهش دسترسی به زمین در مناطق مورد درخواست مردم در کلان شهرهای کشور این موضوع نیز به افزایش قیمت مسکن و کاهش صدور تعداد پروانه‌های ساخت منجر شده است.
از سوی دیگر برخی از فروشندگان نیز که در شرایط فعلی نیاز به نقدینگی دارند و حاضر به ارائه تخفیف‌های بیشتر برای فروش املاک خود شده‌اند، با توجه به عدم وجود خریدار از بازار خارج شده‌اند.
مشکلات مربوط به نقدشوندگی ملک در شرایط کنونی، ثبات قیمت دلار و ارائه تخفیف از سوی فروشندگان منجر به کاهش قیمت در تابستان سال جاری نسبت به بهار شده است.
به دلیل رکود فعلی در بازار مسکن بسیاری از خریداران در حال حاضر منتظر روشن شدن شرایط آتی به خصوص قیمت دلار هستند. از سوی دیگر با توجه به سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی که منجر به بالا رفتن نرخ‌های بهره، کاهش رشد نقدینگی و ایجاد شرایط رکودی در تمامی بازارها شده است نیز از عوامل موثر بر کاهش رشد قیمت در بازار ملک است.