همشهری آنلاین: در این میان، اجاره مسکن به‌عنوان یکی از راه‌حل‌های رایج برای تامین سرپناه، چالش‌ها و ظرافت‌های خاص خود را دارد. این گزارش با هدف آگاهی‌بخشی به خوانندگان درخصوص مسائل مربوط به عقد قرارداد اجاره مسکن تهیه شده است. به‌طور کامل به قوانین مربوط به این موضوع پرداخته و بندهای مختلف قانون اجاره مسکن را با توضیحات شفاف و کاربردی شرح داده‌ایم. همچنین به‌نکات مهمی که باید هنگام تنظیم و امضای اجاره‌نامه به آنها توجه کرد، اشاره کرده‌ایم.
قوانین اجاره مسکن
قوانین اجاره مسکن در ایران براساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶ و اصلاحات بعدی آن تنظیم شده است. این قانون به‌طور کلی به تعریف عقد اجاره، شرایط اساسی صحت آن، اقسام اجاره، موضوع اجاره، مدت اجاره، اجاره‌بها، تعهدات موجر و مستأجر، فسخ اجاره و سایر مسائل مربوط به این موضوع می‌پردازد.
عقد اجاره عقدی است که به موجب آن موجر منافع عین مستأجر را در مقابل اجاره‌بها به تصرف مستأجر می‌دهد.
شرایط اساسی صحت عقد اجاره
قصد و رضا: طرفین عقد باید قصد و رضا به انعقاد عقد اجاره داشته باشند. یعنی هر دو طرف باید با میل و رغبت و بدون اکراه و اجبار، اقدام به انعقاد عقد کنند. اگر یکی از طرفین قصد و رضا به انعقاد عقد نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود. طرفین عقد باید قصد و رضا به انعقاد عقد اجاره داشته باشند.
اهلیت: طرفین عقد باید اهلیت قانونی برای انعقاد عقد داشته باشند؛ یعنی باید بالغ، عاقل و رشید باشند. اگر یکی از طرفین اهلیت قانونی نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
معین بودن مورد اجاره: مورد اجاره باید معین و مشخص باشد؛ یعنی باید مشخص باشد که چه چیزی به اجاره داده می‌شود. برای مثال، اگر مورد اجاره یک واحد مسکونی است، باید مشخصات کامل آن مانند نشانی، مساحت، تعداد اتاق‌ها و غیره ذکر شود.
معین بودن اجاره‌بها: اجاره‌بها باید معین و مشخص باشد؛ یعنی باید مشخص باشد که مستأجر چه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها باید به موجر پرداخت کند. اجاره‌بها می‌تواند به‌صورت نقدی یا غیرنقدی باشد. در صورت عدم وجود هر یک از شرایط فوق، عقد اجاره باطل خواهد بود. علاوه بر شرایط اساسی صحت عقد اجاره، شرایط دیگری نیز وجود دارد که برای نفوذ عقد لازم نیست، اما در صورت عدم‌وجود آنها، عقد اجاره غیرنافذ خواهد بود.
مشروعیت برای معامله: برای معامله باید مشروع باشد؛ یعنی هدف از انعقاد عقد اجاره باید مشروع و قانونی باشد. برای مثال، اجاره یک واحد مسکونی برای استفاده در فعالیت‌های غیرقانونی، باطل است. در صورت عدم‌وجود هر یک از شرایط فوق، عقد اجاره غیرنافذ خواهد بود و موجر یا مستأجر می‌توانند با رجوع به دادگاه، آن را فسخ کنند.
اقسام اجاره
اجاره مسکونی: اجاره‌ای که برای سکونت و زندگی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
موضوع اجاره: موضوع اجاره می‌تواند منقول یا غیرمنقول باشد. اجاره مسکن نوعی اجاره غیرمنقول است.
فسخ اجاره: فسخ به‌دلیل انقضای مدت اجاره، فسخ به‌دلیل فسخ موجر، فسخ به‌دلیل فسخ مستأجر، فسخ به‌دلیل تخلف هر یک از طرفین از تعهدات خود
اجاره تجاری: اجاره‌ای که برای کسب‌وکار و فعالیت‌های تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.
اجاره‌بها: اجاره‌بها باید معین و منصفانه باشد.
تعهدات مستأجر: پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، استفاده از مورد اجاره در حدود متعارف، حفظ و نگهداری مورد اجاره، پرداخت هزینه‌های مشترک
مدت اجاره: مدت اجاره می‌تواند معین یا غیرمعین باشد. در اجاره معین، مدت اجاره از ابتدا مشخص است. در اجاره غیرمعین، مدت اجاره مشخص نیست و هر یک از طرفین می‌تواند در هر زمان با رعایت تشریفات قانونی، اجاره را فسخ کند.
تعهدات موجر: تسلیم مورد اجاره به مستأجر، تأمین امکانات استفاده از مورد اجاره، امتناع از هرگونه مزاحمت در استفاده مستأجر از مورد اجاره، انجام تعمیرات اساسی مورد اجاره
مرجع حل اختلاف: در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر، شورای حل اختلاف مرجع صالح برای رسیدگی به این اختلاف است.