فردای اقتصاد: پذیره‌نویسی بخشی از واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری «املاک و مستغلات مدیریت ارزش مسکن» از امروز سه‌شنبه ۱۹ مهرماه آغاز شد و برای ۱۰ روز کاری ادامه خواهد داشت. در اولین گام، صندوق بازنشستگی کشوری ۳۰میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی صندوق املاک و مستغلات را در نماد «ارزش مسکن» عرضه خواهد کرد. ارزش مبنای هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق ۱۰ هزار ریال در نظر گرفته شده و حداقل تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی قابل عرضه برای عموم مطابق با اساسنامه صندوق ۳۰ میلیون واحد است.
تعمیق بازار سهام با تنوع‌بخشی به جعبه ابزار معاملاتی، سبک شدن ترازنامه بانک‌ها و رهایی آن‌ها از دارایی‌های منجمد و مسموم، جبران جاماندگی افراد با سرمایه‌های خرد از تورم مسکن، نقدشوندگی مناسب‌تر صندوقهای مذکور نسبت به معاملات فیزیکی در بازار ملک و استفاده بهینه و مولد از علاقه ایرانی‌ها به ملک‌بازی تنها بخشی از مزیت‌های راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. ضمن آنکه می‌توان از این ابزار به عنوان راهی برای کنترل افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک که طی سال‌های گذشته زمینه جهش قیمت مسکن را فراهم کرده، استفاده کرد و بانک‌ها را نیز با نجات دادن از دارایی‌های منجمد و مسموم، در پرداخت آسان‌تر تسهیلات بدون نیاز به چاپ پول و اثرات تورمی آن یاری کرد. در مجموع اما راه‌اندازی صندوقهای املاک و مستغلات و ادامه مسیر آن با پویایی بیشتر، می‌تواند به یخ‌زدایی از اقتصاد ایران بینجامد.
صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts) ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است و صندوق‌ها بر حسب تعریف به صندوق‌هایی گفته می‌شود که با استفاده از سرمایه‌های خرد یا عمده به خرید یا اجاره‌داری املاک و مستغلات می‌پردازند. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوقهای سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. در واقع ریت‌ها با جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد برای هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست (که البته کمترین عوارض را نیز برای اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد)، از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تشکیل می‌شود. این صندوق‌ها ضمن کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، مزایای چندگانه‌ای نیز برای بازار سرمایه و بازار پول دارد. نمونه‌های موفقی از این صندوق‌ها در کشورهای مختلف دنیا از جمله آمریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است. صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و در عین حال که به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن می‌توان از آن بهره جست، امکان کسب درآمدغیرمستقیم در این حوزه را فراهم می‌کند تا ریسک کمتری فعالان بازار مسکن را تهدید کند.
تاریخچه پیدایش ریت‌ها
پیدایش صندوقهای املاک و مستغلات در جهان به ۶۰ سال پیش بازمیگردد. سال ۱۹۶۰ بود که استارت ریت‌ها در ایالات متحده و همزمان با حجمی کمتر در هلند، نیوزلند، تایوان و استرالیا زده شد. برزیل نیز در سال ۱۹۹۳ اولین کشوری بود که REITها را پذیرفت. در سال ۲۰۰۶ امارات متحده عربی نیز به این جریان پیوست. در چین اما تا سال گذشته خبری از صندوقهای املاک و مستغلات نبود.
ریت‌ها در ۳۰ سال گذشته هم از نظر تعداد و هم ارزش بازار، رشد چشمگیری داشته‌اند و در حال حاضر بیش از ۴۰ کشور، قوانین ریت‌ها را تصویب کرده و کشورهای دارنده صندوق‌هایس املاک و مستغلات ۸۵درصد از تولید ناخالص داخلی جهانی (GDP) را با جمعیت بالغ بر ۵میلیارد نفر در اختیار دارد. در سال ۱۹۹۰، سهم کشورهای دارای ریت از GDP تنها ۲۸ درصد بود. تولید ناخالص داخلی کشورها و مناطق دارای REIT از ۶.۵ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۰ میلادی، به تقریباً ۷۲ تریلیون دلار تا پایان ۲۰۲۰ افزایش یافته است.
حالا نوبت به ایران رسیده تا سرانجام سهمی در این بازار داشته باشد. پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور با نام «ارزش مسکن» امروز در فرابورس ایران انجام شد و به گفته مدیرعامل فرابورس ایران، حجم این صندوق ۱۵۰ میلیارد تومان است.
پیشتازی جهانی ریت‌ها در کسب بازدهی
اما عملکرد صندوقهای املاک و مستغلات در سطح جهانی چگونه بوده است؟ نتایج مطالعه Nareit نشان می‌دهد این صندوق‌ها در درازمدت، عموما عملکرد بهتری نسبت به سهام جهانی و اوراق قرضه داشته‌اند. نرخ رشد مرکب سالانه در بازده از فوریه ۲۰۰۵ تا دسامبر ۲۰۲۱ برای شاخص جهانی FTSE EPRA/Nareit معادل ۶.۹ درصد بوده که در قیاس با ثبت رشد ۵.۸ درصدی برای بازار سهام جهانی، ۵.۴ درصدی املاک خصوصی و ۳.۱ درصدی اوراق قرضه جهانی در همین بازه زمانی از پیشتازی ریت‌ها خبر می‌دهد.
یخ‌زدایی اقتصاد با صندوقهای تازه‌وارد
طی سال‌های اخیر افزایش انتظارات تورمی سبب شد تا شاهد به هم‌ریختگی رفتاری در بازارهای مختلف مالی باشیم. در این میان بورس طی ۲.۵ سال گذشته، با ابرنوسانی جدی مواجه شد و پس از یک رشد ۳۰۰ درصدی در ماه‌های نخست سال ۹۹، به رکودی فرسایشی دچار شد. این رکود سنگین، سرمایه‌ها را راهی بازارهای سفته‌بازی از جمله ملک کرد. متورم شدن بخش مسکن در اقتصاد ایران و اندازه بسیار بزرگ از آن جهت اهمیت دارد که این اوراق‌سازی می‌تواند به انجمادزدایی دارایی‌ها در بخش مسکن کمک کرده و قابلیت حرکت سرمایه میان بازارهای مختلف را فراهم آورد. به علاوه یکی دیگر از کارکردهای صندوقهای مذکور هدایت سرمایه‌های خرد به سمت بازار مسکن است که می‌تواند در افزایش تقاضای موثر بازار مذکور با اهمیت باشد.
در واقع از آنجایی که مساله افزایش دارایی‌های متاثر از نرخ سود برای چارچوب سیاست‌گذاری پولی در اقتصاد کلان ایران اهمیت زیادی دارد، با توسعه چنین ابزاری عملا حوزه تاثیر نرخ سود به بزرگترین بازار اقتصاد ایران یعنی بازار مسکن (برخی تخمین‌ها ارزش آن را حدود ۳۰ هزار همت دانسته‌اند) کشیده خواهد شد. ایجاد اوراق روی جریان درآمدی بخش مسکن و استفاده از آن وثایق ملکی در بازار بین بانکی (چنانکه در آخرین اطلاعیه بانک مرکزی نیز آمده که بانک‌ها به نسبت ۶۰ درصد ارزش املاک خود می‌توانند اضافه برداشت بکنند)، دو ابزار مکمل هستند که به صورت موازی در حال توسعه هستند و به این هدف سیاست‌گذار پولی کمک می‌کنند.
اما این صندوقهای برای انجمادزدایی از شبکه بانکی نیز با اهمیت هستند. با نگاهی به صورت‌های مالی بانک‌ها، از دارایی‌های ملکی زیادی خبردار می‌شویم که بخش عمده آن‌ها منجمد و مسموم به شمار می‌رود. عرضه این دارایی‌های ملکی در قالب صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ضمن سبک‌تر کردن ترازنامه بانک‌ها، به گردش پول و تامین منابع کافی برای پرداخت تسهیلات کمک کرده تا عملا بانک مرکزی ناچار به تعریف خط اعتباری جدید و چاپ پول برای جبران ناترازی منابع و مصارف در بانک‌ها نداشته باشد و در نهایت عواقب ناشی از آن در ظاهر افزایش تورم و نقدینگی، به عموم جامعه تحمیل نشود.
پژوهشکده پولی بانکی نیز در گزارشی که در مورد روش‌های واگذاری املاک مازاد بانک‌ها ارائه کرده، به نقش با اهمیت صندوق املاک و مستغلات اشاره و عنوان کرده: «بانک‌ها می‌توانند آپارتمان‌ها و املاک مسکونی، تجاری یا اداری خود را به این صندوق منتقل کنند و در ازای آن واحدهای سرمایه‌گذاری دریافت کنند. صندوق می‌تواند با خرید و فروش این املاک یا اجاره دادن آن‌ها سود کسب کند. بانک نیز ضمن منتفع شدن از سود صندوق، هر زمان که نیاز به واگذاری داشت می‌تواند واحدهای سرمایه‌گذاری خود را در بازار به فروش برساند.» بازوی پژوهشی بانک مرکزی در ادامه تاکید می‌کند که «با توجه به تجمیع املاک و مستغلات در یک صندوق و امکان پیگیری بهتر مشکلات حقوقی احتمالی املاک در قالب صندوق می‌توان گفت که این ساختار می‌تواند به حل مشکلات کنونی در مسیر واگذاری املاک مازاد بانک‌ها کمک نماید». در واقع توسعه صندوقهای مذکور می‌تواند قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها را نیز در میان‌مدت افزایش دهد و به انجمادزدایی از دارایی بانک‌ها نیز کمک کند.
در این خصوص بخوانید: