فردای اقتصاد: رکوردار رشد قیمت مسکن بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در دهه ۹۰ منطقه ۵ بوده که بیش از ۲۵۵۰ درصد رشد قیمت داشته است. مناطق ۱ و ۲ بعد از آن بیشترین رشد قیمت را ثبت کرده‌اند و در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن منطقه ۵ در معاملات خردادماه ۱۴۰۱ به بیش از ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. این در حالی است که قیمت مسکن در این منطقه در زمستان ۸۹ کمتر از ۲ میلیون تومان بوده است؛ بنابراین قیمت‌ها در منطقه ۵ طی دهه ۹۰ بیش از ۲۵۵۰ درصد رشد کرده است. منطقه یک دیگر منطقه‌ای است که بیش از ۲۵۰۰ درصد طی این دهه رشد قیمت داشته است. رشد قیمت در منطقه ۲ نیز بیش از ۲۴۶۰ درصد بوده است. در مقابل منطقه ۱۲ و ۱۷ کمترین رشد قیمت را طی این سال‌ها ثبت کرده‌اند؛ این مناطق حدود ۷۵۰ درصد کمتر از منطقه ۵ رشد قیمت داشته‌اند. متوسط رشد قیمت در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران دربازه زمستان ۸۹ تا خرداد ۱۴۰۱ حدود ۲۰۰۰ درصد بوده است.
چرا خانه‌های گران گران‌تر شدند؟
مسلم است که آنچه موجب رشد بیشتر قیمت در برخی مناطق بوده، تقاضای بیشتر برای خرید ملک است. مثلا ممکن است عواملی چون امکانات شهری گسترده، مراکز تفریحی و شهربازی‌های بزرگ، سرانه فضای سبز بالا و دسترسی خوب به شبکه اتوبان‌های شهر تهران در افزایش تقاضا در منطقه ۵ اثرگذار بوده باشد.
اما در مناطق یک و دو احتمالا رشد تقاضای سرمایه‌گذاری مهمترین عامل افزایش تقاضا بوده است. مناطق شمالی تهران به واسطه متراژ بزرگ خانه‌ها و به طور کل قیمت بالای واحدهای مسکونی از سالیان پیش محل مناسبی برای سرمایه‌گذاران بوده است و سهم تقاضای سرمایه‌ای در این مناطق بیشتر از اغلب مناطق دیگر پایتخت است. حال به نظر می‌رسد این تقاضاهای سرمایه‌ای موجب شده رشد قیمت در این مناطق تندتر از بقیه نقاط تهران باشد. به طوری که در حالی طی ۱۱ سال گذشته مناطق یک تا پنج به طور متوسط رشد حدود ۲۵۰۰ داشته‌اند که این عدد برای کل شهر تهران حدود ۲۱۰۰ درصد است.
از دیگر مناطقی که رشد قیمت زیادی داشته است می‌توان به منطقه ۶ تهران اشاره کرد. منطقه ۶ که رتبه هفتمین بازدهی را در بین مناطق دارد به دلایل مختلفی جزو مناطق بسیار محبوب پایتخت است. از طرفی به خاطر مرکزی بودن، این منطقه تبدیل به اداری‌ترین منطقه تهران شده است. این اتفاق از دو جنبه بر تقاضای مسکن در این منطقه اثرگذار بوده است. عامل اول را می‌توان تقاضای خود ادارات دانست و دومین دلیل را هم تقاضای کارمندانی که می‌خواهند به اداراتشان نزدیک باشند. قرار گرفتن مهمترین دانشگاه‌ها در این منطقه در کنار دسترسی خوب به نقاط مختلف پایتخت پرترافیک باعث شده تا جذابیت منطقه شش برای خریداران دو چندان شود.
عدم اقبال به مناطق بازاری
اما کمترین رشد قیمت مسکن در مناطقی مانند ۱۲، ۱۷، ۱۶ و ۱۹ بوده است. اغلب این مناطقی که کمترین بازدهی را داشته‌اند جزو مناطق جنوبی تهران و در محدوده بازارهای مختلف پایتخت قرار دارند. به نظر می‌رسد محیط بازاری این مناطق در کنار رواج گسترده کارتن‌خوابی در برخی از این مناطق منجر شده تا میل برای خرید مسکن در این مناطق کمتر باشد.
منطقه ۲۰؛ ارزان و محبوب
منطقه ۲۰ تهران به عنوان جنوبی‌ترین منطقه پایتخت، رتبه چهارم بازدهی بین مناطق را داشته است. اغلب مناطق جنوبی و ارزان‌قیمت تهران طی یازده سال گذشته رتبه چندان جالب توجهی در بازدهی نداشته‌اند اما منطقه ۲۰ راه خود را از دیگر مناطق جنوبی جدا کرده و با ثبت بازدهی ۲۴۵۰ درصدی یکی از پربازده‌ترین مناطق تهران برای سرمایه‌گذاری ملکی بوده است.
به نظر می‌رسد ساختار خاص شهر ری منجر شده تا این منطقه تافته جدا بافته‌ای از دیگر مناطق جنوبی پایتخت باشد. برخلاف اغلب مناطق ارزان‌قیمت، شهر ری بافت بازاری ندارد. از طرفی دیگر این منطقه وسیع تقریبا تمام امکانات یک شهر مستقل را دارد و شهروندانش نیاز کمتری به رفتن به دیگر نقاط شهر برای تامین نیازهای روزمره دارند. از طرفی دیگر منطقه ۲۰ به نوعی نزدیک‌ترین منطقه شهری برای شهرستان‌ها و روستاهای جنوبی استان تهران است و افراد این مناطق برای تامین بسیاری از نیازهای خود یا حتی مهاجرت و ارتقای محل زندگی به این منطقه می‌آیند. این استقلال نسبی منطقه ۲۰ و امکانات شهری نسبتا کامل آن منجر شده تا طی سالیان گذشته هر از چند گاهی بحث‌هایی در خصوص جدا شدن شهر ری از تهران و ایجاد یک شهر جدید ایجاد شود. حال به نظر می‌رسد این عوامل در کنار هم منجر شده تا رشد قیمت در منطقه ۲۰ تهران با شتابی بیشتر رخ دهد و این منطقه رتبه ۴ بازدهی قیمت مسکن را داشته باشد.
دوری از شرق و کوچ به غرب
مناطق ۴، ۸، ۱۳، ۱۴ و ۱۵ پنج منطقه‌ای هستند که از شمال شرقی تا جنوب شرقی تهران واقع شده‌اند. به جز منطقه نسبتا گران‌قیمت ۴ که مانند دیگر مناطق شمالی تهران با رشد قیمت بالایی همراه شده است، دیگر مناطق شرقی پایتخت رتبه بازدهی چندان جالب توجهی نداشته‌اند و همگی در نیمه پایینی رتبه بازدهی محلات قرار گرفته‌اند. نکته مهمی که وجود دارد این است که این مناطق جزو پرتراکم‌ترین نقاط کشور هستند. به نظر می‌رسد همین شلوغی سرسام‌آور در کنار ترافیک‌های سنگین عاملی برای کاهش اقبال به مناطق شرقی تهران شده است.
تهران از شمال به رشته کوه البرز می‌رسد. از جنوب به کویر ورامین و از شرق هم با پارک جنگلی سرخه حصار و پارک ملی خجیر محدود می‌شود. چنین چیزی منجر شده تا مناسب‌ترین گزینه برای گسترش پایتخت، محدوده غربی باشد. به همین واسطه هم طی دو دهه اخیر شاهد گسترش سنگین ساخت‌وساز در دو منطقه‌ی ۲۱ و ۲۲ به عنوان غربی‌ترین مناطق تهران هستیم. این دو منطقه به همین واسطه طی ۱۱ سال گذشته بازدهی جالب توجهی داشته‌اند و با رشد بیشتر نسبت به متوسط کل پایتخت به ترتیب در رتبه‌های نهم و دهم پربازده‌ترین مناطق تهران برای سرمایه‌گذاری در مسکن قرار گرفته‌اند.