فردای اقتصاد: بررسی روند شاخص‌های مختلف در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که طی یک دهه گذشته سرمایه‌گذاری برای ساخت‌وساز یا خرید مسکن به قصد اجاره‌داری از صرفه خارج شده و در عوض سفته‌بازی جذاب شده است.
اما در دهه ۹۰ چه اتفاقی در بازار مسکن رخ داده است که سفته‌بازی را جذاب‌تر از سرمایه‌گذاری کرده است؟
کوچ سازندگان
بررسی روند پروانه‌های ساخت صادر شده در تهران حاکی از افت جدی ساخت‌وساز در پایتخت است. به طوری که در حالی در ابتدای دهه ۹۰ بیش از ۲۶ هزار پروانه ساختمانی در تهران صادر شده بود که این عدد در سال گذشته به کمتر از ۵۷۰۰ مورد رسید. این یعنی میزان ساخت و ساز در تهران طی دهه گذشته تقریبا یک پنجم شده است و نزدیک به ۸۰ درصد افت داشته است.
به نظر می‌رسد یکی از اصلی‌ترین علل امتناع سازندگان از ساخت‌وساز مسکن در تهران جهش شدید قیمت زمین باشد. در حال حاضر برآوردها نشان می‌دهد که نهاده‌های ساختمانی سهمی حدود ۳۰ درصد از کل هزینه ساخت دارند و زمین سهم حدودا ۷۰ درصدی از کل هزینه‌های یک پروژه ساختمانی دارد. این نتیجه ۲۹ برابر شدن قیمت زمین از ابتدای دهه ۹۰ تا پاییز سال گذشته است. در شرایطی قیمت زمین طی یک مدت ۲۹ برابر شده است که متوسط قیمت مسکن در تهران طی همین بازه زمانی ۱۷ برابر شده است. چنین چیزی نشان می‌دهد که با شتاب بیشتر رشد قیمت زمین در دهه گذشته، حاشیه سود ساخت‌وساز مدام کاهش یافته است. در همین خصوص می‌توان به نسبت قیمت زمین به مسکن هم اشاره کرد که در سال ۸۸ حدود ۰.۷۵ بود و در پاییز سال گذشته به سقف تاریخی ۱.۵ رسید.
اجاره‌داری از صرفه خارج شد؟
نسبت قیمت به اجاره یکی از مهم‌ترین نسبت‌های بازار مسکن برای سنجش حباب مسکن و همچنین میزان بازدهی اجاره‌داری است. این نسبت در اوایل دهه ۹۰ در شهر تهران حدود عدد ۱۶ بوده است. این یعنی یک فرد که به قصد اجاره‌داری در خرید املاک سرمایه‌گذاری کرده بود، سالانه حدود ۶ درصد از ارزش ملکش را به صورت اجاره دریافت می‌کرده است. اما در دهه گذشته که اقتصاد ایران با تلاطمات سنگینی مواجه شد قیمت مسکن با شتاب بیشتری نسبت به اجاره‌بها رشد کرد. به طوری که این نسبت در پاییز سال گذشته به عدد ۳۲ رسید که به معنی این است که موجر سالانه تنها ۳ درصد از ارزش ملک خود را به صورت اجاره‌بها دریافت می‌کند. به عبارتی دیگر سود اجاره‌داری در دهه گذشته تقریبا نصف شده است. چنین اتفاقی منجر شده تا جذابیت اجاره‌داری هم کاهش یابد و اصل سود مسکن روی قیمت آن باشد.
ظهور سفته‌بازان
به این ترتیب دو دسته سرمایه‌گذار ملکی یعنی سازندگان و سرمایه‌گذاران بلندمدت که قصد اجاره‌داری داشته‌اند، با کاهش جدی منافع حاصل از سرمایه‌گذاری مواجه شده‌اند؛ افت حاشیه سود ساخت‌وساز و کاهش بازدهی اجاره‌داری. اما در سمت مقابل به واسطه تلاطمات اقتصادی که در پی تحریم‌ها و سیاست‌گذاری‌های اقتصادی نادرست به وجود آمده سفته‌بازی جذاب‌تر شده است. در حالی طی دهه ۸۰ قیمت ملک در تهران کمتر از ۷ برابر شده است که در دهه ۹۰ این عدد به بیش از ۱۴ برابر رسیده است. به عبارتی دیگر سود سالانه خرید مسکن در دهه ۸۰ حدود ۲۱ درصد بوده است که در دهه ۹۰ به ۳۱ درصد رسیده است. در شرایطی که سود اجاره‌داری به سالی تنها ۳ درصد رسیده است دیگر کمتر کسی انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت در مسکگن را دارد و در عوض سرمایه‌گذاران قبلی حالا با سفته‌بازی و خرید و فروش سریع املاک قصد کسب سود دارند.