فردای اقتصاد: بررسی‌ها نشان می‌دهد که از ابتدای سال ۹۶ و پیش از شروع تلاطمات اقتصاد ایران تا ماه گذشته قیمت مسکن در تهران بیش از ۹ برابر شده است. در همین حال روند سن خانه های خریداری شده طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که خریداران میل بیشتری به خانه‌های قدیمی‌ساز پیدا کرده‌اند. به طوری که در ابتدای سال ۹۵ تنها حدود ۷ درصد از معاملات را خانه‌های بیش از ۲۰ سال ساخت تشکیل می‌دادند و در عوض بیش از ۵۲ درصد معاملات متعلق به خانه‌هایی با سن ساخت کمتر از ۵ سال بود. اما این رقم در ماه‌های اخیر به کلی تغییر یافته است و سهم خانه‌های قدیمی‌ساز از کل معاملات به ۲۲ درصد هم افزایش یافته و در طرف مقابل سهم خانه‌های تازه‌ساز از معاملات به کمتر از ۲۹ درصد رسیده است.
قیمت به صرفه قدیمی‌ها
به نظر می‌رسد دو عامل در شیفت معاملات به سمت خانه‌های قدیمی‌ساز اثرگذار بوده است. عامل اول را می‌توان قیمت ارزان‌تر خانه‌های قدیمی‌ساز دانست. بررسی‌های قبلی فردای اقتصاد از آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد که در سال گذشته متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان آپارتمان‌های بیش از ۱۵ سال ساخت حدود ۳۳ درصد ارزان‌تر از خانه‌های نوساز است. به عنوان مثال برای خرید یک خانه ۷۰ متری در یک محله متوسط تهران، اگر قصد خرید خانه نوساز داشته باشیم، احتمالا به چیزی حدود ۴ میلیارد تومان احتیاج داشته باشیم. اما بودجه مورد نیاز برای خرید چنین متراژ خانه‌ای ولی با عمر بنای ۲۰ ساله می‌تواند به حدود ۲.۷ میلیارد تومان برسد. به همین علت بسیاری ترجیح می‌دهند خانه‌های قدیمی‌سازتر بخرند و در عوض با مبلغی کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان، داخل خانه را بازسازی و نوسازی کنند. به این ترتیب قیمت به صرفه‌تر املاک قدیمی‌ساز می‌تواند عامل اصلی افزایش تقاضا برای این آپارتمان‌ها باشد.
کاهش عرضه خانه نوساز
طی سال‌های اخیر قیمت زمین در تهران مدام با شتابی بیشتر از قیمت آپارتمان نوساز رشد کرده است. چنین اتفاقی منجر شده تا هزینه خرید زمین مهم‌ترین بخش هزینه‌های ساخت وساز آپارتمان شود و از جهت مقابل هم حاشیه سود ساخت‌وساز مدام کاهش یابد. در چنین شرایطی با افزایش تلاطمات اقتصادی، ریسک سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز هم افزایش یافت. این دو عامل منجر شد تا ساخت‌وساز آپارتمان در تهران به شدت کاهش یابد.
بررسی داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در بازه سال‌های ۹۰ تا ۹۴ در مجموع حدود ۹۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شده است. اگر دریافت پروانه تا هنگام عرضه آپارتمان را حدود یک سال در نظر بگیریم، با توجه به این که متوسط تعداد واحدهای مسکونی پروژه‌های ساختمانی تهران ۷.۳ واحد بوده است، می توان گفت که در سال ۹۵ حدود ۶۵۰ هزار واحد آپارتمانی با عمربنای کمتر از ۵ سال (تازه‌ساز) در تهران وجود داشته است. در همین حال اما تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در تهران طی سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰ به تنها ۴۲ هزار مورد کاهش یافته است. این یعنی در سال جاری موجودی املاک مسکونی با سن کمتر از ۵ سال ساخت به حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی محدود شده است. به این ترتیب به نظر می‌رسد یکی از علل مهم کاهش سهم خانه‌های تازه‌ساز از معاملات املاک مسکونی در پایتخت، کاهش عرضه واحدهای نوساز باشد.