فردای اقتصاد: صندوق درآمد ثابت اوراق دولتی، صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان سه نوع صندوق جدیدی هستند که بانک‌ها اجازه تاسیس آنها را گرفته‌اند. بانک مرکزی علت این مجوز را سیال کردن دارایی ملکی بانک‌ها و خروج آنها از ملک‌بازی عنوان کرده است. پیش از این بانک مرکزی به بانک‌ها دستور فروش و به مزایده گذاشتن املاک را داده بود. اما به نظر می‌رسد بانک‌ها به دلایلی در برابر این کار مقاومت می‌کردند. حال باید دید که این سازوکار جدید جوابگو خواهد بود یا بانک‌ها دوباره راهی جدید برای دور زدن پیدا می‌کنند؟ در همین خصوص فردای اقتصاد مصاحبه‌ای با الهام چیت‌سازان، مدیر اداره مطالعات و مقررات بانکی بانک مرکزی انجام داده است. در ادامه مشروح این مصاحبه را بخوانید.
هدف کلی از اجرای طرح صدور مجوز تاسیس سه نوع صندوق سرمایه‌گذاری جدید به بانک‌ها چه بوده است؟
واگذاری اموال مازاد بانک‌ها، مولدسازی دارایی‌ها و خروج دارایی‌ها از انجماد و تنوع‌بخشی به ابزارهای جذب و تجهیز منابع به‌عنوان هدف کلی این طرح در نظر گرفته شده است.
مقرر بود که بانک‌ها در ایران از نوع بانک‌های تجاری (commercial bank) باشند، اما این مجوز گویی به‌طور رسمی بانک‌ها را تبدیل به بانک‌های سرمایه‌گذاری (investment bank) می‌کند یا به تعبیری دیگر این اقدام بانک مرکزی، بانک‌های تجاری را از هدف اصلی خود دورتر می‌کند. برآورد شما چنین نیست؟
خیر موافق نیستم، شرح هدف و وظایف بانک‌های سرمایه‌گذاری کاملا متفاوت است. روشی که به کار گرفتیم ابزاری است برای برخی از بانک‌ها که اموال مازاد دارند، اما باوجود برگزاری مزایده‌های متعدد نتوانسته‌اند به‌صورت عادی آنها را به فروش برسانند.
اما این اقدام شبیه به بنگاه‌داری دولت است که قرار بود شرکت‌های دولتی را کاملا واگذار کند، اما تمایل دولت بر این نبود و فقط بخشی از سهام را واگذار کرد و برای حفظ نفوذ دولت، مالکیت در اختیار دولت باقی ماند. این اقدام هم به نظر می‌رسد شبیه به این اقدام است، اما در حوزه ملک...
خیلی متفاوت است، زیرا ما در این روش، مدت زمان معینی برای خروج بانک‌ها از این صندوق‌ها در نظر گرفته شده است و به‌صورت دیگر ملک تحت اختیار آنها نیست. درست است که ملک به صندوق تعلق می‌گیرد، اما ذیل ضوابط صندوق قرار می‌گیرد و دیگر اختیار آن بانک نیست.
روش برای دور زدن بانک‌ها ممکن است وجود داشته باشد؛ فرضا بانک سپرده بگیرد و با آن صندوق دایر کند و روش‌های دیگری که ممکن است وجود داشته باشد. آیا تمهیدات خاصی برای آنکه این روش تبدیل به ابزاری برای ملک‌بازی بیشتر بانک‌ها نشود، در نظر گرفته شده است؟
طبق دستورالعمل سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار موسسات اعتباری، بانک‌ها فقط می‌توانند در نهادهای بانکی و شرکت‌هایی که به بانک‌ها اختصاص دارند، سرمایه‌گذاری کنند. اینجا تنها یک استثنا در نظر گرفته شده است که در این مقطع و با هدف فروش اموال مازاد بانک‌ها و مولدسازی آنها، امکان سرمایه‌گذاری در صندوق را دارند که آن هم طبق ضوابط خاصی انجام می‌گیرد. بگذارید با ذکر مثالی دقیق‌تر بگویم؛ در گذشته شاهد بودیم که فرضا بانک‌ها برای آنکه بتوانند نرخ بهره بیشتری بدهند، کارگزاری و صندوق سرمایه‌گذاری دایر کردند و در صندوق‌های درآمد ثابت، نرخ بهره بیشتری به مشتری‌ها می‌دادند... این تخلف بوده و بانک‌ها اجازه این کار را نداشتند.
اما انجام می‌دادند...
تخلف را کنار بگذارید. خیلی کارها ممکن است انجام شود، اما قانونی نبوده است.
بحث بر سر این است که حجم عظیمی ملک وجود دارد و صندوق‌های ملکی هم بسیار جذاب هستند. بانک‌ها هم نهادهای بزرگی هستند که امکان تبلیغات بر سر این صندوق‌ها برای آنها آسان است و می‌توانند به راحتی حجم قابل توجهی، نقدینگی جذب این صندوق‌ها کنند...
اجازه این کار را ندارند. این املاکی که در اختیار بانک‌هاست، عمدتا وثیقه تملیکی است و در ازای مطالباتی که پرداخت نشده در اختیار بانک‌ها قرار گرفته است. بانک به‌صورت عادی اجازه خرید ملک و سفته‌بازی را ندارد. حتی پایان سال گذشته بخشنامه‌ای ازسوی بانک مرکزی دال بر اینکه بانک‌ها نمی‌توانند مجتمع‌های تجاری و مراکز خرید را تملک کنند، صادر شد. بنابراین بانک نمی‌تواند ملک خریداری کرده و وارد صندوق ملکی کند. بانک مجوز این را ندارد که سرمایه‌گذاری جدیدی در حوزه املاک داشته باشد.
بانک نمی‌تواند، اما از طریق صندوق ملکی این امکان وجود ندارد؟
صندوق می‌تواند ۲۰درصد سرمایه خود را از طریق پذیره‌نویسی از مردم تامین کند و اگر این ۲۰ درصد را پذیره‌نویسی نکند، قانون اجازه تأسیس صندوق را نمی‌دهد و در کنار آن، بانک‌ها املاک خود را وارد صندوق می‌کنند. علاوه بر این، برای این اقدام، زمان در نظر گرفته شده است. به بیانی دیگر، بانک‌ها ظرف مدت سه سال باید از مالکیت املاک کناره‌گیری کنند. حتی به این مورد اکتفا نشده و بانک‌ها مکلف هستند که سالانه ۳۰ درصد ارزش املاک سرمایه‌گذاری شده در صندوق را واگذار کنند.
از زوایه‌ای دیگر به موضوع نگاه کنیم. این صندوق‌ها نوپا محسوب می‌شوند. بانک‌ها نهادهای مالی بزرگی هستند. آیا این امکان وجود ندارد که رقبای مالی کوچک‌تر خود را از رقابت خارج کنند؟
این صندوق‌ها هم باید از بانک مرکزی مجوز اخذ کنند و هم از بازار سرمایه و احتمالا سازمان بورس اوراق بهادار، ضوابط خود را دارد و این بررسی‌ها ازسوی آنها صورت می‌گیرد.
فارغ از هدف اصلی این صندوق که فروش اموال مازاد بانک‌ها و مولدسازی آنهاست، آیا کمکی به بازار مسکن هم می‌کند و این موضوع جزو اهداف صندوق در نظر گرفته شده است؟
ما صرفا از زاویه بانک مرکزی که همان اهداف مورد اشاره است به موضوع نگاه کرده‌ایم.
آیا تأسیس این صندوق‌ها با نگاهی به تجربه جهانی بوده و نمونه مشابه خارجی برای آن وجود دارد؟
سرمایه‌گذاری بانک‌ها موضوع جدیدی نیست، اما در کل شراط فعلی کشور ما قابل قیاس با دیگر کشورها نباشد که بتوانیم از تجارب جهانی در این زمینه کمک بگیریم. بنابراین ما باید براساس شرایط کشور خودمان، راه‌هایی را پیدا کنیم تا بانک‌ها بتوانند این املاک را به فروش رسانده و بتوانند منابع خود را آزاد کنند.