فردای اقتصاد: مدتی پیش بانک مرکزی با هدف سیال کردن دارایی‌های منجمد بانک‌ها و حل شدن مشکل نقدینگی آن‌ها به بانک‌ها اجازه تاسیس سه نوع صندوق سرمایه‌گذاری جدید داد. صندوق درآمد ثابت اوراق دولتی، صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان سه نوع صندوق جدیدی هستند که بانک‌ها اجازه تاسیس آن‌ها را دارند.
مشکل نقدینگی و ناترازی بانک‌ها یکی از مهم‌ترین مشکلات اقتصاد کشور است. اتفاقی که باعث شده تا در ۷ ماهه سال جاری شاهد بیشترین میزان تاریخی چاپ پول در اقتصاد ایران باشیم. چیزی که می‌تواند مستقیما تبدیل به تورم شود و فشاری بیش از پیش بر مردم وارد کند.
بانک مرکزی برای حل این مشکل پیش‌تر به بانک‌ها فشار می‌آورد تا املاک خود را بفروشند. اما یا بانک‌ها از این کار اجتناب می‌کردند و یا خریداری برای این املاک وجود نداشت. این اتفاق حالا باعث شده تا بانک مرکزی طرح جدید تاسیس صندوق‌ها را ارائه بدهد.
اما سوال این است که ریشه علاقه بانک‌ها به ملک‌بازی چیست؟ آیا این اقدام می‌تواند مشکل ملک‌بازی بانک‌ها و آسیب‌هایی که به شبکه بانکی و بازار مسکن وارد می‌کنند را حل کند یا ابزاری می‌شود برای ملک‌بازی بیش از پیش بانک‌ها؟
در این خصوص فردای اقتصاد گفت‌وگوهایی با الهام چیت‌سازان، مدیر اداره مطالعات و مقررات بانکی بانک مرکزی و احسان راکعی، کارشناس مسائل بانکی، انجام داده است.
پروژه جدید برای سیال کردن دارایی بانک‌ها
به طور کل در دنیا دو نوع بانک وجود دارد؛ بانک‌های تجاری (commercial bank) و بانک‌های سرمایه‌گذاری (investment bank). نوع دوم بانک‌ها در ایران «تامین سرمایه» نامیده می‌شود و بانک‌های عادی قرار است از نوع بانک‌های تجاری باشند. این نهادهای مالی فعالیت اصلیشان گرفتن سپرده و دادن تسهیلات است. اما سال‌هاست که گفته می شود بانک‌ها از فعالیت اصلی خود فاصله گرفته‌اند و دارایی‌هایشان در بازارهای دیگر از جمله ملک سرمایه‌گذاری شده است. انجماد دارایی بانک‌ها در بازار مسکن باعث شده تا چندین آسیب به نظام بانکی و پولی کشور وارد شود. از جمله کمبود منابع برای اعطای تسهیلات که موتور محرک رشد و رونق اقتصاد است و همچنین استقراض بالا از بانک مرکزی که خود بر پایه پولی و نقدینگی و در نهایت تورم‌های سنگین اقتصاد ایران دامن می‌زند. در نهایت هم منابع سنگین نهادهای مالی بزرگی مانند بانک‌ها وقتی روانه بازاری مثل بازار مسکن می‌شود می‌تواند تلاطماتی جدی در این بازار که مستقیما با معیشت مردم در ارتباط است ایجاد کند.
حال به نظر می‌رسد اقدام جدید بانک مرکزی در دادن مجوز به بانک‌ها برای تاسیس صندوق‌های املاک و مستغلات اقدامی برای ذوب شدن دارایی بانک‌ها است. در همین رابطه الهام چیت‌سازان، مدیر اداره مطالعات و مقررات بانکی بانک مرکزی، به «فردای اقتصاد» می‌گوید: «هدف اصلی از اجرای این طرح واگذاری املاک مازاد بانک‌ها، مولدسازی دارایی‌ها و خروج دارایی‌های بانکی از انجماد است. این کار هم در راستای افزایش نقدینگی در دسترس بانک‌ها انجام می‌شود.»
احسان راکعی، کارشناس مسائل بانکی می‌گوید: «این مجوزهای جدید ماهیت مساله که فروش املاک مازاد بانک‌هاست را تغییری نمی‌دهد. بانک‌ها الان مشکل اصلی که دارند فروش املاک و سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در زیرمجموعه‌ها است تا با آوردن جریان نقد به درون بانک مشکل نقدینگی بانک‌ها حل شود. ولی باز هم مشکل این است که با تشکیل این صندوق‌ها دوباره خود بانک‌ها هستند که سهامدار و مالک اصلی صندوق‌ها و املاک آن‌ها هستند.»
هر چند این مجوز با عنوان انجمادزدایی از دارایی‌های بانکی اعطا شده است اما این را به ذهن می‌رساند که ممکن است بانک‌های تجاری باز هم از هدف خود دورتر شوند و ملک‌بازی را با قدرت بیشتری ادامه دهند. بانک‌ها طی سال‌های اخیر بارها موظف به واگذاری دارایی‌های ملکی خود به منظور سیال کردن منابع شدند. اما علاقه بانک‌ها به نگهداری ملک در عوض دادن تسهیلات با نرخ سود دستوری و همچنین حجم زیاد املاک بانکی و سخت بودن فروش آن‌ها، باعث شده تا تقریبا اقدام خاصی در این خصوص صورت نگیرد. حال به نظر می‌رسد دولت حالا که نتوانسته بانک‌ها را مجبور به فروش ملک کند این سازوکار را چیده است. اما چنین چیزی نگرانی این را ایجاد می‌کند که داستان املاک بانک‌ها هم شبیه بنگاه‌داری دولت شود؛ عدم علاقه به از دست دادن مالکیت و مدیریت ولی نیاز به پول. چیزی که در حیطه شرکت‌ها باعث شده تا سهام آن‌ها بورسی شود ولی هنوز خود دولت بر شرکت حاکمیت داشته باشد و تصمیمات توسط مدیران دولتی گرفته شود. اتفاقی که برای شرکت‌های بزرگی مانند خودروسازان، فولادسازان و خود بانک‌ها رخ داده است. حال این نگرانی پیش می‌آید که بانک‌ها هم قدم در همین مسیر گذاشته باشند. چیت‌سازان در پاسخ به ریسک عدم خروج بانک‌ها از ملاکی می‌گوید: «بانک‌ها موظفند بعد از سه سال تمام مالکیت املاک را واگذار کرده باشند و به اصطلاح از بازار خارج شوند. به این صورت که بانک‌ها موظفند در هر سال حداقل ۳۰ درصد از سهام ملکی که صندوق برای آن تعریف شده است را واگذار کنند.»
دور زدن نرخ سود با صندوق ملکی؟
نرخ سود دستوری در سال‌های اخیر بانک‌ها را به این سمت سوق داده که برای دادن سود بیشتر اقدامات جدیدی انجام دهند. از جمله این اقدامات تاسیس صندوق سرمایه‌گذاری توسط بانک‌ها بوده است. به این صورت که وقتی سپرده‌گذار به بانک مراجعه می‌کند و به نرخ سود دستوری اقناع نمی‌شود، بانک به او توصیه می‌کند تا دارایی‌اش را در صندوق‌های سرمایه‌گذاری وابسته به بانک بگذارد تا امکان دریافت سود بیشتر باشد. حال چه چیزی برای بانک‌ها بهتر از این که صندوق املاک و مستغلات تشکیل دهند و بخشی از سپرده‌ها را به این سو هدایت کنند؟
احسان راکعی در این رابطه می‌گوید: «یکی از چیزهایی که در بانک‌ها به کرات دیده می‌شود این است که بانک مبلغی به زیرمجموعه خود می‌دهد تا آن زیرمجموعه املاک و دارایی‌های مازاد بانک‌ها را بخرد. حال چنین سناریویی ممکن است در بحث صندوق‌های املاک و مستغلات هم پیش بیاید. به همین جهت نهاد ناظر باید مراقب باشد که چنین اتفاقی در خصوص صندوق‌های جدید رخ ندهد. این که بانک پولی به صندوق بدهد تا به واسطه آن املاکش را بفروشد و بدون این که جریان مالی خاصی وارد شرکت شده باشد، درآمد و سود شناسایی کنند. همین الان بانکی وجود دارد که بخش عمده سرمایه‌گذاری‌هایش در صندوق‌هاست و از طریق این صندوق‌ها بازارگردانی سهام خود را انجام می‌دهد و سعی در گران‌تر کردن سهامش دارد. به این ترتیب به نظر می‌رسد باید این مسائل در دستور العمل دیده شود و راه‌های دور زدن بانک‌ها بسته شود.»
چیت‌سازان در پاسخ به این سوال که چه تمهیداتی وجود دارد که ملک‌بازی به طور رسمی تبدیل به کسب‌وکار بانک‌ها نشود و با دارایی‌های مردم املاک جدید نخرند، می‌گوید: «طبق دستور العمل بانک‌ها اصلا حق و اجازه خرید ملک با سپرده‌ها را ندارند و صندوق‌ها هم تنها باید بر املاک قبلی بانک که در ترازنامه‌ها فریز شده است تعریف شود. صندوق‌هایی که باید حداکثر بعد از سه سال منحل شوند و املاک آن‌ها واگذار شود.» به این ترتیب به نظر می‌رسد تلاش شده تا جلوی انحراف بیشتر فعالیت بانک‌ها و ملک‌بازی گرفته شود و صندوق‌ها هم اساسا بر املاک قبلی بانک تعریف می‌شود.
راز علاقه به ملک‌بازی
اما به نظر می‌رسد چنین چیزی به تنهایی برای پایان ملک بازی بانک‌های ایرانی کافی نیست. به طور معمول بانک های تجاری کمتر از ۱۰ درصد داراییشان در بازار مسکن است اما ملک‌بازی بانک‌های ایرانی باعث شده تا بعضا بیش از ۵۰ درصد دارایی برخی بانک‌ها املاک باشد. هر چند اغلب این املاک به صورت مستقیم خریداری نشده و تملیکی است، اما به نظر می‌رسد خود بانک‌ها هم به املاک علاقه دارند. علت اصلی آن را هم شاید بتوان نرخ سودهای دستوری و بسیار پایین‌تر از تورم دانست. تجربه نشان می‌دهد طی چند دهه اخیر قیمت مسکن بیشتر از تورم رشد کرده است و در اغلب سال‌ها نرخ بهره هم کمتر از تورم بوده است. این یعنی خرید مسکن سود حقیقی به بانک می‌رساند و وام دادن زیان حقیقی. به نظر می‌رسد همین عامل اصلی علاقه بانک‌ها به املاک است. البته قسمت بد ملک‌بازی برای بانک‌ها فریز شدن دارایی‌ها و نقد شوندگی بسیار پایین است. اما حالا با اعطای مجوز تشکیل صندوق که دارایی‌های ملکی را می‌تواند سیال کند، ممکن است انگیزه بانک‌ها برای خروج از ملک بازی نه تنها کم نشود بلکه بیشتر هم شود. باید دید که سازوکاری برای جلوگیری از این کار تشکیل خواهد شد یا شاهد افزایش انگیزه ملک‌بازی بانک‌ها خواهیم بود.