فردای اقتصاد: بررسی معاملات اوراق تسهیلات مسکن دید مناسبی نسبت به میزان تقاضا در بازار مسکن می‌دهد. بررسی‌های فردای اقتصاد نشان می‌دهد که در آذرماه برای سومین ماه پیاپی شاهد افزایش تقاضا برای خرید تسه‌ها بودیم. به طوری که میانگین حجم معاملات روزانه تسه‌ها در آذر به ۲۳۷ هزار برگه در روز رسیده است. این عدد نسبت به آبان‌ماه رشد چشمگیر نزدیک به ۲۰ درصدی داشته است. در همین حال متوسط قیمت تسه‌ها هم به ۱۰۶ هزار تومان رسیده است که رشد ۷ درصدی را نسبت به آبان نشان می‌دهد.
دوگانه خریداران ملکی تشدید می‌شود؟
هر فرد تنها یک بار می‌تواند از وام خرید مسکن بانک مسکن استفاده کند. از طرفی دیگر محدودیت‌هایی هم بر معاملات تسه اعمال شده تا تقاضای سفته‌بازی در آن به حداقل برسد. به این ترتیب می‌توان گفت معاملات تسه نماگر خوبی از تقاضای خانه اولی‌هاست که عمدتا جزو مصرف‌کنندگان مسکن و نه سرمایه‌گذاران ملکی محسوب می‌شوند.
بعد از اوج‌گیری عجیب مسکن در خرداد امسال، از ابتدای تابستان همزمان با آغاز دور آخر مذاکرات احیای برجام تب خرید مسکن هم فروکش کرد. اوج رکود هم در شهریور و مهر بود که تعداد معاملات به کمتر از ۶ هزار واحد در ماه رسید. از اواخر شهریور و اوایل مهر اما تحت تاثیر دو اتفاق روند بازارها هم تغییر کرد. نخست اعلام پایان بی‌نتیجه مذاکرات که ناگهان بر انتظارات تورمی افزود و پول‌ها را روانه بازارها کرد و سپس هم ناآرامی‌های داخلی که ریسک برخی سرمایه‌گذاری‌ها را افزایش داد. همین اتفاق باعث شد تا در آبان‌ماه بازار مسکن دوباره داغ شود و ضمن ثبت تورم ماهانه عجیب ۷ درصدی، با رشد بیش از ۵۰ درصدی تعداد معاملات هم مواجه شد.
اتفاق عجیب اما روند متفاوت بازار مسکن در دو منطقه لوکس‌نشین تهران بود. در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۳ میلیون تومان افزایش یافت قیمت در منطقه یک با افت ۳ میلیونی مواجه شد و در منطقه سه به عنوان دومین منطقه گران تهران هم بدون تغییر بود. این دو منطقه تهران همیشه بیشترین تقاضای سرمایه‌گذاری را داشتند و دیگر کمتر کسی برای سکونت شخصی توان خرید ملک در این مناطق را دارد. چنین چیزی نشان می‌دهد که در آبان‌ماه در پی افزایش قیمت ارز و انتظارات تورمی خریداران مسکن به ویژه مصرفی‌ها به سرعت در سمت خرید ملک فعال شده و از ترس این که مبادا دوباره از بازار جا بمانند ملک خریده‌اند. اما به نظر می‌رسد افزایش کم‌سابقه ریسک‌های سیستماتیک باعث شده تا برخی از سرمایه‌گذاران میل چندانی به خرید ملک در این دوران نداشته باشند و سعی به خروج از این بازار داشته باشند. چیزی که مشاهدات میدانی هم آن را تایید می‌کند؛ افزایش جدی عرضه فایل‌های لوکس و اعمال تخفیف‌های سنگین برای فروش املاک گران مناطق شمالی تهران.
حال در آذرماه هم همچنان شاهد افزایش تقاضا برای خرید تسه بودیم. چیزی که به احتمال بالا به خاطر افزایش تقاضای مصرفی در بازار ملک است. حال باید دید مسیر دو سویه خریدتاران مصرفی و سرمایه‌ای مسکن در این ماه هم ادامه خواهد یافت یا سرمایه‌گذاران هم به عنوان خریدارانی جدی‌تر در بازار فعال می‌شوند.
نرخ سود وام مسکن در سطح ۲۴ درصد
نرخ بهره اعلامی وام خرید مسکن ۱۷.۵ درصد است. اما اگر هزینه گزافی که برای خرید تسه می‌شود را هم در نظر بگیریم، این عدد می‌تواند به مراتب بیشتر شود. به طوری که با رسیدن قیمت تسه‌ها به حدود ۱۰۶ هزار تومان، هم اکنون نرخ بهره واقعی وام خرید مسکن به ۲۴.۲ درصد رسیده است.
تبادل نظر