فردای اقتصاد: کسانی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند معمولا دو دسته هستند. دسته اول افرادی هستند که قصد دارند ملکشان را مدتی نگه دارند و سپس با قیمت بالاتری بفروشند و از افزایش ارزش ملکشان سود ببرند. اما دسته دوم افرادی هستند که ملک را برای بلندمدت نگه می‌دارند و قصد دارند با اجاره دادن آن یک جریان درآمدی ثابت داشته باشند. در این گزارش به بررسی نسبت اجاره به قیمت مسکن در مناطق مختلف پرداخته شده است. این نسبت هر چقدر بیشتر باشد نشان می‌دهد که هزینه نسبی اجاره‌نشینی و همچنین سود حاصل از اجاره دادن مسکن در آن منطقه بیشتر است.
بررسی روند نسبت اجاره به قیمت مسکن طی دهه ۹۰ نشان می‌دهد که در ابتدای این دهه نسبت مذکور در تهران به طور متوسط حدود ۶.۶ درصد بوده است. چنین چیزی یعنی ارزش اجاره‌بهای سالانه یک ملک در تهران معادل ۶.۶ درصد قیمت خرید آن ملک بوده و پس از حدود ۱۵ سال مجموع ارزش اجاره‌بهای ملک برابر با قیمت خرید آن می‌شود.
البته این نسبت در چنین سطوحی پایدار نماند و با شروع تلاطم بازارها در نیمه دوم دهه ۹۰ این نسبت کاهش یافت. به طوری که طبق آخرین آمارهای رسمی مرکز آمار ایران این نسبت در پاییز سال گذشته به تنها ۳.۱ درصد کاهش یافته است. چنین چیزی نشان می‌دهد که سود اجاره‌داری طی یک دهه گذشته به کمتر از نصف رسیده است و انگیزه سرمایه‌گذاران برای اجاره دادن املاکشان کاهش یافته است.
البته این اتفاق به معنی ارزان بودن اجاره‌بها نیست، بلکه اضافه جهش قیمت مسکن در پایتخت طی سال‌های اخیر را نشان می‌دهد. نسبت قیمت به اجاره مسکن که یکی از نسبت‌های سنجش حباب در بازار مسکن است هم‌اکنون به بیش از عدد ۳۰ رسیده است. این در حالی است که میانگین تاریخی این نسبت در پایتخت کمتر از عدد ۲۰ بوده است.
اجاره‌داری در کدام مناطق به‌صرفه‌تر است؟
اما نکته جالب توجهی که وجود دارد اختلاف معنی‌دار نسبت اجاره به قیمت در مناطق مختلف پایتخت است. در پاییز ۱۴۰۰ کمترین نسبت برای منطقه یک به عنوان گران‌ترین منطقه تهران بوده است. در پاییز سال گذشته نسبت اجاره به قیمت برای این منطقه تنها ۲.۴ درصد بوده است. در سمت مقابل بیشترین میزان نسبت اجاره به قیمت هم با ۴.۳ درصد به منطقه ۱۰ تهران تعلق داشته است. به این ترتیب درآمد نسبی حاصل از اجاره دادن املاک در منطقه ۱۰ به طور متوسط حدود ۸۰ درصد بیشتر از درآمد حاصل از اجاره دادن ملک در منطقه یک تهران است. در حالی اختلاف اجاره‌نسبی این دو منطقه چنین زیاد شده که در سال ۹۰ این اختلاف تنها ۳۰ درصد بوده است.
البته چنین چیزی لزوما به معنی سود بیشتر خرید خانه در منطقه ۱۰ نیست. زیرا اگر افزایش قیمت ملک را در نظر بگیریم، می‌بینیم بازدهی خرید مسکن در مناطق شمالی تهران بیشتر بوده است. به نظر می‌رسد علت اصلی این اتفاق تقاضاهای سنگین برای سرمایه‌گذاری در این مناطق است. به طور کل بررسی روند قیمت مسکن و نسبت اجاره به قیمت نشان می‌دهد که در مناطق به اصطلاح مصرفی، اجاره‌داری پرسودتر است و در عوض در مناطق گران قیمت تهران که با تقاضای سرمایه‌گذاری سنگین مواجه‌اند، رشد قیمت ملک معمولا سریع‌تر است. به عبارتی دیگر در مناطق مصرفی که اغلب جزو مناطق ارزان‌قیمت تهران محسوب می‌شوند، هزینه نسبی اجاره‌نشینی بیشتر است و مستاجران این مناطق که عمدتا جزو دهک‌های درآمدی پایین‌تر جامعه هستند باید هزینه نسبی بیشتری برای اجاره پرداخت کنند. پیش از این بورسان در گزارشی به بررسی سوددهی خرید مسکن در مناطق مختلف تهران طی دهه ۹۰ پرداخته بود. (بخوانید: نتایج مسابقه قیمت مسکن در تهران)
تبادل نظر