درخصوص پیش‌بینی و ارائه تحلیل از تحولات بازار مسکن، اجاره‌بها و زمین، شاید به جرأت بتوان گفت در یکی از شرایطی هستیم که طیف پیش‌بینی‌های متضاد و متفاوتی را می‌توان از بازار مسکن ارائه کرد، زیرا تمام متغیرهای کلیدی که در حوزه مسکن وجود دارند، در نوسان هستند و چشم‌انداز نامشخصی را در پیش روی بازار مسکن ترسیم می‌کنند. از سال ۹۷ با بزرگ‌ترین موج افزایش قیمت مسکن در کشور روبرو بودیم؛ ظرف مدت کوتاهی (از ابتدای سال ۹۷ تا انتهای سال ۱۴۰۰)، قیمت مسکن تهران ۷ برابر شد و این روند در سال ۱۴۰۱ هم امتداد داشت. از این جهت این موج با موج‌های قبلی و تحلیل‌های تکنیکالی که در مورد بازار مسکن ارائه می‌شود، متفاوت است.
با وجود اینکه مسکن همیشه به سبب نیاز به زمین، مصالح و نیروی انسانی در داخل کشور، کالای تولید داخل تلقی می‌شود، اما ارتباط تنگاتنگی با تحولات بازار ارز و حتی بازارهای موازی دیگر از جمله طلا و بازار سرمایه (به‌خصوص در مرداد و شهریور سال ۹۹) دارد.
اگر بخواهیم چشم‌انداز بازار مسکن را در چند سناریو مورد بررسی قرار دهیم، می‌توان سناریوهای بعضا متضاد ارائه داد. با این حال، تحلیل تورم بازار مسکن در سه بازه معنادار است.
یک بازه، افزایش قیمت مسکن بین تثبیت قیمتی تا نرخ سود بانکی با سقف حدود ۲۰ درصد است که شاید بتوان گفت سناریوی خوش‌بینانه است.
یک سناریو افزایش قیمت مسکن بین نرخ سود بانکی و نرخ تورم است که البته در حال نوسان است، اما برآورد می‌شود حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد باشد. به نظرم محتمل‌تر است که تورم مسکن بین ۲۰ تا ۴۰ درصد باشد که درصد رشد حدود ۳درصدی قیمت هر متر مسکن در شهریور، رشد قیمت در حدود ۴۰درصد در سال را پوشش می‌دهد.
در سناریو بدبینانه، قیمت مسکن بیش از نرخ تورم رشد می‌کند که آن را ضعیف‌ترین سناریو می‌بینم، به این دلیل که با افزایش قیمت و حبابی که در مسکن وجود دارد و با در نظر گرفتن تقاضای بالای مسکن در این مدت، کسی نیست که خانه را به نیت سکونت خودش بخرد. در واقع تقاضای مسکن اکنون بخشی به نیت سرمایه‌گذاری در بازار اجاره و بخشی هم با هدف سوداگری و نوسان‌گیری به‌واسطه افزایش قیمت مسکن است.
بنابراین از آنجاکه استطاعت خرید مسکن به جای افزایش، کاهش داشته، تقاضای عمده مصرفی نمی‌تواند مؤثر باشد و وارد بازار خرید شود. به خاطر حجم معاملات و تداوم آنچه در یکی دو ماه اخیر شاهدش هستیم، احتمالا تقاضای مسکن کاهش خواهد داشت. رگه‌های این بلاتکلیفی در حوزه خرید، فروش و ساخت‌وساز نیز مشهود است.
اما قیمت زمین به‌ویژه املاک کلنگی کماکان به رشد آرام خود فارغ از موارد دیگر ادامه داده است. به نظر می‌رسد شهرداری تهران با توجه به کاهش آمار ساخت و ساز که مرکز آمار در بهار منتشر کرد و در زمستان نمودش دیده می‌شد، به سمت تسهیل صدور پروانه و تسهیل صدور آرای کمیسیون ماده ۵ که مربوط به افزایش تراکم و یا حتی کاربری است، ورود کند. در واقع به نظر می‌رسد شهرداری تا حدی بتواند شیب شدیدا کاهشی ساخت‌وسازها را متوقف کرده و تا حدی هم، افزایشی کند. به نظر می‌رسد این آمار در پاییز کاهشی‌تر از بهار نخواهد بود.
با توجه به این کاهش تقاضای ساخت‌وساز مسکن، سیگنالی به سازنده‌ها داده می‌شود که کمبودی در سال‌های آتی وجود خواهد داشت و این باعث ایجاد تقاضا برای ساخت‌وساز می‌شود. در دوره‌های قبلی موج‌های افزایش قیمت، معمولا در انتها یا قله موج، سازندگان حرفه‌ای وارد بازار می‌شدند؛ به معنای دیگر در دوره‌ای رشد قیمت متوقف می‌شد و تا سیکل بعدی، فرصت داشت. در واقع زمانی که بازار رکود داشت و مصالح ارزان می‌شد، ساخت‌وساز را شروع می‌کردند و زمان تحویلشان به موج افزایش بعدی می‌رسید.
در بازار مسکن اکنون واحدهای ارزان‌قیمت، واحدهایی با متراژ کم یا عمر بالاتر ساختمان، سهم بیشتری در بازار در اختیار دارند، زیرا استطاعت خریداران اکنون بسیار کاهش یافته است. این اتفاق که هم تقاضای مصرفی است و هم تقاضا از جنس حفظ ارزش سرمایه و اجاره‌داری، فشار سنگینی را به بازار مسکن متراژ کم، ارزان‌قیمت و ساختمان‌های با عمر بالا و حتی ساختمان‌های نامرغوب که به هر دلیل در داخل بنا، همجواری یا محلشان مشکلاتی دارند که به‌طور معمول خرید و فروششان کمتر انجام می‌شود، وارد می‌کند و با رغبت بیشتری برای خرید مواجه می‌شوند.
در این شرایط سیاستگذار باید با توجه به حجم تقاضای بالایی که در این بازار وجود دارد، سیاست فوری افزایش عرضه واحدهای کوچک متراژ و ارزان‌قیمت را در مناطقی که دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت وجود دارد، مثل مناطق متوسط و پایین‌تر شهرها هدایت کند و در کنار آن، شهرداری‌ها نیز با تسهیل صدور پروانه شرایط ساخت مسکن را آسان‌تر کنند.
در مقوله اجاره‌بها نیز کماکان آهنگ افزایشی را شاهد هستیم. در گذشته درصد معقولی از تقاضای موجود در بازار، معمولا پس‌انداز می‌شد یا متقاضیان با وام خرید یا رهن دادن ملک خود می‌توانستند مسکن خریداری کنند، اما اکنون سهم این بخش کمتر شده است. به تعبیر دیگر اکنون فشار بیشتری روی تقاضای استیجاری وارد می‌شود و نتیجه آن است که تقاضا کماکان در حال شکاف بیشتر نسبت به عرضه استیجاری است.
با این حال یک عامل کاهنده هم وجود دارد؛ فصل جابه‌جایی تأثیر قابل توجهی روی بازار اجاره می‌گذارد و تا حدی اثر تقاضای بالا نسبت به عرضه را تعدیل می‌کند و به نظر می‌رسد قیمت‌های نجومی که بعضا در تابستان‌ها رونق پیدا می‌کرد، در پاییز منطقی‌تر و معقول‌تر شود، هرچند باز هم در سطح تورم ۴۰-۵۰ درصد یا بالاتر حرکت کند، اما از قیمت‌های سرسام‌آور و فارغ از هرگونه منطق و عرفی که در تابستان به تعداد زیاد آگهی می‌شد به سمت قیمت‌های واقعی‌تر و کف بازار تغییر مسیر می‌دهد، ولی در این حوزه هم ضرورت دارد سیاستگذار هر چه سریع‌تر بسته‌های چند بعدی تهیه کند.
به‌عنوان نمونه وام ودیعه اجاره‌بها تا حدی مؤثر بوده و شاید حدود یک میلیون خانوار به این وام در دو سه سال گذشته برسند، اما در مقابل بحث تثبیت قیمت برای افزایش اجاره‌بها در ۲۵ درصد را داریم که به تدریج به سیاست ناموفق تبدیل شده است. در حمایت از مستاجرین باید مجموعه سیاست‌هایی را اتخاذ کنیم که موقت نباشد و با دو عامل، افزایش قیمت و کاهش تقاضای خرید و سوق به بازار اجاره معنا پیدا کند.
باید در نظر داشت که تیراژ ساخت‌وسازهای خصوصی اکنون کاهش داشته و حداقل در کوتاه‌مدت تکمیل این واحدها به بازار نمی‌تواند کمکی کند و در نتیجه طرح جهش تولید مسکن حداقل در کوتاه‌مدت و تا پایان سال ۱۴۰۱ نمی‌تواند به بازار کمکی کند. بنابراین انتظار می‌رود حجم تقاضای استیجاری در بازار اضافه شود و ضرورت دارد سیاست‌های حمایتی از مستاجرین و هم اجاره‌داری (کسانی که تمایل دارند ملک استیجاری را خریداری کرده و اجاره بدهند) تشویق شوند و زمینه سرمایه‌گذاری در این بخش با ابزارهای مالیاتی اصلاح شود.
کارشناس بازار مسکن
تبادل نظر