معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از امروز آغاز شد تا پس از ۶۰ سال ایران نیز سهمی در این بازار داشته باشد.
فردای اقتصاد: پس از آنکه ۲۶ مهرماه پذیره‌نویسی ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس ایران با موفقیت انجام شد، امروز مدیریت عملیات بازار فرابورس ایران با انتشار اطلاعیه‌ای از آغاز معاملات ثانویه نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خبر داد. به همین بهانه آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات امروز در محل سازمان بورس برگزار شد. در این مراسم، مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار، سید احسان خاندوزی وزیر امور اقتصادی و دارایی، محمدعلی شیرازی مدیرعامل فرابورس ایران، محمد اسکندری رئیس صندوق بازنشستگی کشوری، سید صولت مرتضوی وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی و مجتبی توانگر، نماینده مجلس شورای اسلامی و و عضو ناظر شورای عالی بورس حضور داشتند و در سخنرانی خود ضمن تاکید بر مغفول ماندن استفاده از ظرفیت‌های بازار مسکن در بورس، از مزیت‌های چندگانه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سخن گفتند.
تعمیق بازار سهام با تنوع‌بخشی به جعبه ابزار معاملاتی، سبک شدن ترازنامه بانک‌ها و رهایی آن‌ها از دارایی‌های منجمد و مسموم، جبران جاماندگی افراد با سرمایه‌های خرد از تورم مسکن، نقدشوندگی مناسب‌تر صندوق‌های مذکور نسبت به معاملات فیزیکی در بازار ملک و استفاده بهینه و مولد از علاقه ایرانی‌ها به ملک‌بازی تنها بخشی از مزیت‌های راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. ضمن آنکه میتوان از این ابزار به عنوان راهی برای کنترل افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک که طی سال‌های گذشته زمینه جهش قیمت مسکن را فراهم کرده، استفاده کرد و بانک‌ها را نیز با نجات دادن از دارایی‌های منجمد و مسموم، در پرداخت آسان‌تر تسهیلات بدون نیاز به چاپ پول و اثرات تورمی آن یاری کرد. در مجموع راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و ادامه مسیر آن با پویایی بیشتر، می‌تواند به یخ‌زدایی از اقتصاد ایران بینجامد.
خرید متری خانه در بورس
مجید عشقی، رئیس سازمان بورس در ابتدای آیین رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات، یکی از سیاست‌های سازمان بورس را تشویق به سرمایه‌گذاری غیرمستقیم از طریق معرفی برخی ابزارها عنوان کرد و گفت: در ادامه همین مسیر قبلا صندوق‌های اهرمی و صندوق تضمین اصل سرمایه، صندوق‌های مختص اوراق دولتی راه‌اندازی شدند و بعدها یک ابزار کاربردی برای صنعت املاک و مستغلات طراحی شد که با تلاش همکاران سازمان بورس و استقبال صندوق بازنشستگی، اولین صندوق در این حوزه به نتیجه رسید.
او با بیان اینکه حوزه مسکن از جمله حوزه‌هایی است که در بازار سرمایه مغفول مانده، تصریح کرد: اگرچه بازار مسکن از جمله بزرگ‌ترین بازارهای کشور است و بیش از ۹۰ درصد سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن را بخش خصوصی تشکیل داده‌اند اما این حوزه در بازار سرمایه نمود چندانی ندارد و تاکنون تنها ۴۴ شرکت در این حوزه در بورس پذیرش شدند و بخشی از مصالح ساختمانی هم در بورس کالا پذیرش شده است و نقطه تلاقی دیگری تاکنون با این حوزه نداشتیم. از این رو آغاز به کار صندوق املاک و مستغلات، شروع متفاوتی است که می‌تواند در بحث جذب سرمایه‌گذاران جذاب و کارا باشد.
به گفته عشقی، با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، کسی که بخواهد در این بازار سرمایه‌گذاری کند نیاز به سرمایه هنگفت دارد؛ اما در صندوق سرمایه‌گذاری املاک، سرمایه‌گذار با هر مبلغی می‌تواند در این بازار وارد شده، از سود این بازار بهره ببرد و به‌مرور سرمایه خود را افزایش دهد.
او با اشاره به فروش متری ملک در این دست از صندوق‌های سرمایه‌گذاری اذعان کرد: در صندوق املاک و مستغلات، از طریق فروش متری مسکن شخصی که نمی‌تواند یک ملک ۸۰ متری را خریداری کند، با اندک سرمایه خود بتواند یک تا دو متر یا متراژ کمتر خریداری کند.
رئیس سازمان بورس با تاکید بر این نکته که بخش بانکی از جمله بخش‌هایی است که می‌تواند با استفاده از این ابزار برای افزایش نقدشوندگی دارایی‌های راکد خود استفاده کند، عنوان کرد: با راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات وارد فاز جدیدی شده‌ایم که میتوان با بهره‌گیری از این ابزار از دارایی‌های غیرمولد در اختیار بانک‌ها، دستگاه‌های دولتی و بخش خصوصی به درستی و در راستای مولدسازی استفاده کرد.
او موضوع نقدشوندگی را به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی صندوق املاک و مستغلات معرفی کرد و ادامه داد: این ابزار می‌تواند ابزاری جذاب در بازار باشد و در قدم‌های بعدی بانک‌ها و دیگر دستگاه‌ها که از املاک‌های بزرگ برخوردارند می‌توانند از این ابزار استفاده کنند.
افزایش نقدشوندگی دارایی‌های راکد به کمک ریت‌ها
سید احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی از دیگر سخنرانان آیین رونمایی از صندوق املاک و مستغلات بود. وی ضمن ابراز خوشحالی از عملیاتی شدن این ابزار اظهار کرد: اکنون در کشور شاهد کاهش توانمندی خانواده‌ها برای خرید مسکن هستیم و تاکنون در این زمینه هیچ چشم‌اندازی وجود نداشت.
او با بیان اینکه از منظر مردم و خانوارها همواره مشکل ورود سرمایه‌های خرد به حوزه بازار مسکن وجود داشته، گفت: بررسی‌های انجام شده نشان از آن دارد که بیش از یک سوم یعنی نزدیک به ۴۰ درصد هزینه خانوارها در بخش مسکن صرف می‌شود و در زمینه عرضه مسکن، سال‌هاست عقب‌ماندگی وجود داشته و دسترسی مردم دشوار شده است.
او با بیان اینکه اکنون با تلاش مسئولان و نیز راه‌اندازی این ابزارها چشم‌انداز مثبتی در زمینه مسکن خانوارها ایجاد شده، تصریح کرد: بهتر است بانک‌ها از صندوق املاک و مستغلات برای نقد کردن دارایی‌های خود استفاده کنند و دولت نیز به زودی از این ابزار استفاده گسترده خواهد کرد.
وزیر امور اقتصادی و دارایی در ادامه به مزایای استفاده از صندوق املاک و مستغلات اشاره کرد و گفت: نخستین فایده صندوق املاک و مستغلات این است که سرمایه‌گذاران می‌توانند به صورت تدریجی سرمایه‌های خود را وارد حوزه مسکن کنند.
خاندوزی اضافه کرد: مزیت دوم راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات فراهم کردن شرایطی برای شرکت‌ها، تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی است که از حجم بالای املاک و مستغلات برخوردار بوده و نیاز به نقدکردن این دارایی‌های منجمد شده دارند. زمانی که به ترازنامه دارایی و بدهی به حجم بالایی دارایی برخورد می‌کنیم که اتفاقا هیچ کمکی به سودآوری نکرده‌اند. از این رو میتوان از امکان فروش واحدها و افزایش نقدشوندگی آن‌ها از طرق صندوق‌های مذکور برخوردار شد.
توسعه سرمایه‌گذاری غیرمستقیم با افزایش نهادهای حرفه‌ای
محمدعلی شیرازی، مدیرعامل فرابورس ایران نیز در مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با تأکید بر اینکه انواع دارایی‌ها می‌توانند در بورس‌ها به‌صورت اوراق معامله شوند، گفت: عدم وجود نهادهای حرفه‌ای به‌صورت گسترده و حضور مستقیم سرمایه‌گذاران به‌صورت عام طی سال‌های گذشته به بازار سرمایه آسیب زده است.
به گفته شیرازی یکی از پیگیری‌ها و تلاش‌ها در بازار سرمایه باید توسعه نهادهای حرفه‌ای و جایگزینی سرمایه‌گذاری غیرمستقیم به جای سرمایه‌گذاری مستقیم در بازار سرمایه باشد.
مدیرعامل فرابورس ایران افزود: نهادهای دولتی بخش قابل توجهی از بازار به خصوص ملک را منجمد کرده‌اند و اگر سازوکاری برای معامله این دارایی‌ها در بازار فراهم باشد، هم بازار به تعادل می‌رسد و هم این دارایی آزاد می‌شود.
به گفته شیرازی پیش از این ابزار مناسب برای سرمایه‌گذاری در این حوزه در بازار سرمایه نداشتیم که امروز با صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات این مهم رقم خورد.
نقش ریت‌ها در دنیا
محمد اسکندری، رئیس صندوق بازنشستگی کشوری در ادامه مراسم رونمایی از صندوق سرمایه گذاری املاک گفت: در صندوق املاک و مستغلات با قیمت بازار می توان، نه تنها به صورت متری بلکه به صورت سانتی متری هم میتوان ملک را خریداری کرد. آغاز این ابزاری که امروز ایجاد شده یک شروع قابل توسعه برای ورود به یک ابزار جدید و بزرگ شدن بازار سرمایه به معنای کامل است.
وی با بیان اینکه توسعه ابزارها و نقش‌آفرینی آن‌ها در اقتصاد کشور اثرگذاری زیادی دارد، گفت: در بحث مسکن عرضه بسیار مهم است. ما میتوانیم یک بورس REIT در حوزه زمین و ساختمان داشته باشیم تا ساخت مسکن در بستر بازار سرمایه انجام شود. بنابراین میتوان از بستر بازار سرمایه در حوزه تامین مالی ساخت و تامین مالی ساختمان‌های نیمه آماده استفاده کرد و فروش متری (یک متر یا کمتر) ساختمان‌های آماده را داشت. صندوق‌های املاک و مستغلات REITs در دنیا بسیاری از مشکلات بهره‌وری و مدیریت را حل کرده است.
اسکندری اضافه کرد: دنیا به سمتی حرکت می‌کند که نه تنها یک ساختمان، بلکه یک دفتر اداری، فرودگاه، بزرگراه، بیمارستان و حتی میدان نفتی هم تحت عنوان صندوق‌های REITs معامله شوند.
سرمایه‌های اندک به ثروت‌های بزرگ تبدیل می‌شوند
سید صولت مرتضوی، وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی در ادامه مراسم رونمایی از نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، اظهار کرد: امیدواریم راه‌اندازی این صندوق به تبدیل سرمایه‌های اندک به ثروت‌های زیاد کمک کند؛ همچنین بستر اقتصاد تعاونی نیز از مسیر این صندوق‌ها تامین شود.
به گفته وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی، صندوق املاک و مستغلات پیوند بین سرمایه‌هاست و یک بانکداری پیوندی نیز ایجاد می‌کند. ️همچنین این ابزار مختص دارایی‌های دولتی نیست چراکه هم میتوانیم مولدسازی در دارایی‌های دولتی را داشته باشیم و هم بخش خصوصی وارد شود و هم سرمایه‌های خرد را جذب می‌کند. این صندوق با هدایت سرمایه سرگردان از بازار، به بازار های سکه و ارز هم کمک می‌کند تا سر و سامانی بگیرند.
خانه‌دار شدن با صندوق تازه وارد
مجتبی توانگر، نماینده مجلس شورای اسلامی و و عضو ناظر شورای عالی بورس در بخش دیگر این مراسم عنوان کرد: یکی از قوانین مهم حوزه مسکن در مجلس، قانون حمایت از تولید است که در بخش املاک و مستغلات هم به خوبی توسط بازار سرمایه اجرایی شد. عضو ناظر مجلس در شورای عالی بورس آغاز به کار صندوق املاک و مستغلات را بر شفافیت و اقتصاد دیجیتال موثر دانست و اظهار داشت: صندوق‌های املاک و مستغلات بستر خوبی برای خانه دار شدن است.
جزئیات خرید و فروش متری مسکن در بورس
در اولین تجربه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts)، صندوق بازنشستگی کشوری ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی صندوق املاک و مستغلات را در نماد «ارزش مسکن» عرضه کرده که معاملات ثانویه آن از امروز آغاز شد. این صندوق ۲۷ شهریور ماه جاری نزد مرجع ثبت شرکت‌ها به ثبت رسیده که دوره فعالیت بعد از دریافت مجوز ۵ سال درنظر گرفته شده است که با تایید سازمان بورس نیز قابل تمدید است. ارزش مبنای هر واحد سرمایه‌گذاری این صندوق ۱۰ هزار ریال در نظر گرفته شده و حداقل تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی قابل عرضه برای عموم مطابق با اساسنامه صندوق ۳۰ میلیون واحد است.
محدودیت حجمی (حداکثر تعداد اوراق بهادار در هر سفارش) در نماد معاملاتی مذکور (ارزش مسکن)، به میزان یک میلیون واحد تعیین شده است. همچنین حداقل تعداد واحد قابل خرید در هر سفارش در نماد «ارزش مسکن» به تعداد یک واحد است و سفارشات خرید می‌بایست در مضربی از یک واحد در سامانه معاملات وارد شود. عملیات تسویه و پایاپای معاملات واحدهای صندوق سرمایه‌گذاری در نماد مذکور بصورت T+2 انجام می‌شود.
مروری بر چیستی صندوق املاک و مستغلات
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts) ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است و صندوق‌ها بر حسب تعریف به صندوق‌هایی گفته می‌شود که با استفاده از سرمایه‌های خرد یا عمده به خرید یا اجاره‌داری املاک و مستغلات می‌پردازند. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. در واقع ریت‌ها با جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد برای هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست (که البته کمترین عوارض را نیز برای اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد)، از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تشکیل می‌شود. این صندوق‌ها ضمن کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، مزایای چندگانه‌ای نیز برای بازار سرمایه و بازار پول دارد. نمونه‌های موفقی از این صندوق‌ها در کشورهای مختلف دنیا از جمله آمریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و در عین حال که به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن میتوان از آن بهره جست، امکان کسب درآمدغیرمستقیم در این حوزه را فراهم می‌کند تا ریسک کمتری فعالان بازار مسکن را تهدید کند.
تاریخچه پیدایش ریت‌ها
پیدایش صندوق‌های املاک و مستغلات در جهان به ۶۰ سال پیش بازمیگردد. سال ۱۹۶۰ بود که استارت ریت‌ها در ایالات متحده و همزمان با حجمی کمتر در هلند، نیوزلند، تایوان و استرالیا زده شد. برزیل نیز در سال ۱۹۹۳ اولین کشوری بود که REITها را پذیرفت. در سال ۲۰۰۶ امارات متحده عربی نیز به این جریان پیوست. در چین اما تا سال گذشته خبری از صندوق‌های املاک و مستغلات نبود.
ریت‌ها در ۳۰ سال گذشته هم از نظر تعداد و هم ارزش بازار، رشد چشمگیری داشته‌اند و در حال حاضر بیش از ۴۰ کشور، قوانین ریت‌ها را تصویب کرده و کشورهای دارنده صندوق‌هایس املاک و مستغلات ۸۵درصد از تولید ناخالص داخلی جهانی (GDP) را با جمعیت بالغ بر ۵میلیارد نفر در اختیار دارد. در سال ۱۹۹۰، سهم کشورهای دارای ریت از GDP تنها ۲۸ درصد بود. تولید ناخالص داخلی کشورها و مناطق دارای REIT از ۶.۵ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۰ میلادی، به تقریباً ۷۲ تریلیون دلار تا پایان ۲۰۲۰ افزایش یافته است و حالا نوبت به ایران رسیده تا سرانجام سهمی در این بازار داشته باشد.