فردای اقتصاد: بازار مسکن در ایران همیشه از بازارهای جذاب برای سرمایه‌گذاران بوده است. طی سال‌های اخیر که اقتصاد ایران با تلاطم مواجه بوده هجوم پول‌ها به سمت بازار مسکن موجب رشد عجیب قیمت ملک در کل کشور به ویژه در تهران شده است. حال در شرایط کنونی که به نظر می‌رسد به احیای برجام بسیار نزدیک شده‌ایم و انتظار می‌رود که تحریم‌ها لغو شود، سوالی که ایجاد می‌شود این است که بازار مسکن بعد از برجام به کدام سمت می‌رود؟ آیا باز هم شاهد تداوم رشد قیمت مسکن خواهیم بود یا بازار مسکن با سکته و رکود مواجه خواهد شد؟
در همین رابطه فردای اقتصاد با ۴ نفر از مشاوران املاک و فعالان این بازار صحبت کرده است تا ببیند نظر این دسته از فعالان مسکن در خصوص آینده بازار چیست.
معاملات مسکن رونق می‌گیرد؟
یکی از مشاوران املاک که در شمال تهران فعالیت می‌کند در خصوص آینده بازار مسکن در صورت احیای برجام می‌گوید: در صورت احیای برجام برخی ریسک‌های سیستماتیک از اقتصاد ایران حذف می‌شود و چنین عاملی منجر به افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن می‌شود. در چنین شرایطی تقاضا افزایش می‌یابد و از طرف مقابل عرضه کاهش می‌یابد که در نهایت منجر می‌شود رشد قیمت مسکن ادامه یابد.
وی در پاسخ به این سوال که از ابتدای ماه که مذاکرات برجامی دوباره جدی‌تر شده است وضعیت بازار مسکن به کدام سمت رفته است می‌گوید: «جنس آگهی‌های فروش املاک تغییر کرده است. پیش‌تر مشاوران بیشتر خانه‌های به اصطلاح لوکس و اوکازیون را آگهی می‌کردند اما الان آگهی‌های فروش بیشتر املاک معمولی و مصرفی است.» البته وی در خصوص میزان تغییرات مشتری‌ها طی سه هفته اخیر پاسخی نداد.
یکی دیگر از مشاوران املاک که در ولنجک به عنوان یکی از گران‌ترین محلات کشور فعالیت می‌کند، در پاسخ به تغییرات عرضه و تقاضا از ابتدای ماه می‌گوید: «از ابتدای ماه که مذاکرات جدی شده است بازار وارد فاز انتظار شده است. به طوری که هم فروشنده کاهش یافته و هم مشتری.» وی در خصوص چرایی رکود در هر دو سمت معامله می‌گوید: «خریدار اعتقاد دارد با احیای برجام و افت قیمت دارایی‌ها، مسکن هم ارزان می‌شود و به همین علت فعلا خریدهای خود را به عقب انداخته‌اند. در سمت مقابل اما فروشندگان اعتقاد دارند که با رفع تحریم‌ها و ایجاد رونق در اقتصاد، قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.» او در ادامه اضافه می‌کند: «در صورتی که تحریم‌ها رفع شود، رونق اقتصادی در کشور ایجاد می‌شود، قدرت خرید افزایش می‌یابد و برای سرمایه‌های جدید بازاری بهتر از مسکن وجود ندارد. از طرفی دیگر هم هزینه ساخت‌وساز افزایش یافته است که باعث می‌شود قیمت‌ها پایین نداشته باشند و باز هم شاهد افزایش باشیم.»
بررسی‌ها نشان می‌دهد که در حال حاضر حاشیه سود ساخت‌وساز مسکن در تهران به شدت کاهش یافته است. علت اصلی افزایش هزینه ساخت‌وساز هم رشد شدید قیمت زمین در سال‌های اخیر است. (بخوانید: ساخت‌وساز چرا «زمین»گیر شد؟) اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سال‌های ۹۲ تا ۹۶ که بازار مسکن با رکود مواجه بود و به واسطه توافق برجام تلاطمات اقتصادی کاهش یافته بود، قیمت زمین در پایتخت نه تنها افزایشی نداشته بلکه با افت ۶ درصدی هم مواجه بوده است. اما وقتی از مشاورانی که اعتقاد به تداوم رشد قیمت مسکن به علت افزایش هزینه‌ها دارند می‌پرسیم چرا اعتقاد دارند ابرحباب زمین در تهران نمی‌ترکد پاسخ خاصی نمی‌دهند.
قیمت ملک کاهش می‌یابد؟
هنگامی که از یکی دیگر از مشاوران املاک که در شمال‌غرب تهران فعالیت می‌کند در خصوص وضعیت بازار طی هفته‌های اخیر می‌پرسیم، می‌گوید: «از ابتدای ماه رکود سنگینی بازار مسکن را فرا گرفته است و خریداران کاهش یافته‌اند. اما انتظار می‌رود در شرایطی که برجام احیا شود، این رکود بسیار شدیدتر شود.» وی ادامه می‌دهد: «در صورت احیای برجام تقاضای سرمایه‌گذاری در ملک به شدت کم می‌شود. تقاضای مصرفی در هر شرایطی در بازار وجود دارد اما به نظر می‌رسد این نوع تقاضا هم کاسته شود.»
این مشاور املاک در خصوص آینده قیمت‌ها در بازار مسکن پسا برجامی می‌گوید: «علت اصلی رشد قیمت مسکن کاهش شدید عرضه خانه‌های نوساز است که باعث شده تا تقاضا به سمت خانه‌های قدیمی‌ساز برود و افزایش قیمت در کل بازار رخ دهد. افت عرضه هم به خاطر رشد شدید هزینه ساخت‌وساز است. اما انتظار می‌رود در صورت احیای برجام قیمت مصالح و زمین ثابت بماند و همین اتفاق باعث می‌شود که قیمت مسکن هم افزایشی نداشته باشد ولی چون ساخت‌وساز با این هزینه‌ها هم به‌صرفه نیست، عرضه بیشتر نمی‌شود و قیمت مسکن افت خاصی نخواهد داشت.»
یکی دیگر از فعالان بازار مسکن که در مرکز تهران فعالیت می‌کند، در خصوص روند قیمت مسکن در تهران می‌گوید: «بازار مسکن به دست سرمایه‌گذارها افتاده است و به واسطه افزایش مداوم سرمایه‌گذاری در مسکن قیمت‌ها افزایش یابد. در این شرایط تقاضای مصرفی سهم کمی از معاملات دارد و نقش چندانی در تعیین قیمت مسکن ندارد.»
وی ادامه می‌دهد: «در صورت احیای برجام این تقاضای سرمایه‌گذاری از بازار حذف می‌شود و در چنین شرایطی قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. در هر بازاری هنگامی که تقاضا کاهش می‌یابد، فروشنده مجبور است که به اصطلاح ناز خریدار را بخرد و خریدار دست بالا را پیدا می‌کند. در چنین شرایطی قیمت ملک کاهش خواهد یافت.»
در حالی این فعال بازار مسکن به افت قیمت مسکن اعتقاد دارد که بقیه مشاوران می‌گویند به علت افزایش هزینه ساخت، قیمت‌ها کاهش نخواهد یافت. وی در پاسخ به این سوال می‌گوید: «بازار به من تولیدکننده کاری ندارد که با چه قیمتی محصولی را تولید کرده‌ام. اگر یک سازنده نتواند هزینه‌هایش را با استفاده از تکنولوژی‌های جدید کاهش دهد به ناچار از بازار حذف خواهد شد و تولیدکننده‌ای در بازار می‌ماند که بتواند بهینه‌تر تولید کند.»
وی در انتهای مصاحبه ادامه می‌دهد: «انتظار می‌رود سازندگان به علت هزینه ساخت بالا چندان مایل به ارزان فروختن خانه‌های نوساز نداشته باشند اما قیمت خانه‌های غیرنوساز احتمالا افت داشته باشد. سازندگان هم احتمالا با سرعتی آرام کارها را پیش ببرند و در انتظار یک موج صعودی دیگر باشند. ولی به طور کل به نظر می‌رسد بازار مسکن وارد رکودی چند ساله از نظر معاملات و قیمت شود.»
به طور کل از جمع‌بندی صحبت‌های مشاوران املاک به نظر می‌رسد در صورتی که برجام بالاخره احیا شود بازار مسکن با رکودی شدید مواجه شود و حجم معاملات برای حداقل یک یا دو سال کاهش یابد. در همین راستا به نظر می‌رسد صعود تندوتیز قیمت ملک هم به پایان برسد و حتی شاید قیمت‌ها مقداری عقب‌نشینی کند. در حال حاضر طبق داده‌های مرکز آمار متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران به بیش از ۴۴ میلیون تومان رسیده است. این یعنی با توجه به قیمت کمتر از ۳۰ هزار تومانی دلار در بازار آزاد، قیمت هر متر مربع مسکن به ۱۵۰۰ دلار رسیده است و در صورتی که قیمت دلار افت‌های بیشتری را تجربه کند این عدد تا ۲ هزار دلار هم می‌تواند رشد کند. این در حالی است که متوسط قیمت دلاری مسکن طی بیش از یک دهه اخیر حدود متر مربعی هزار دلار بوده است. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن بالاتر از ۱۵۰۰ دلار به شدت کم شود و بسیاری از خریداران سرمایه‌ای مسکن از بازار خارج شوند.