فردای اقتصاد: وقتی از فعالان مسکن درباره قیمت ملک بعد از برجام می‌پرسیم، جمله آشنایی که بسیاری از این افراد می‌گویند این است که «تو ایران ملک هیچ وقت ارزون نمیشه، نهایتا گرون نشه و راکد بمونه». اما این ادعا چقدر درست است؟ آیا تاکنون شاهد افت قیمت مسکن نبوده‌ایم؟
افت ۱۲ درصدی قیمت مسکن
بررسی داده‌های بلندمدت قیمت مسکن در ایران نشان می‌دهد که طی دو دهه گذشته حداقل دو مرتبه شاهد افت قیمت ریالی مسکن بوده‌ایم. مرتبه اول مربوط می‌شود به سال ۸۳ که متوسط قیمت املاک مسکونی در تهران با افت ۳ درصدی مواجه شد. اما مرتبه دوم در سال ۸۸ شاهد عقب‌نشینی جدی ۱۲ درصدی متوسط قیمت مسکن در پایتخت بودیم. به طوری که در سال ۸۸ متوسط قیمت مسکن در تهران به متر مربعی یک میلیون و ششصد هزار تومان رسید که حدود ۲۳۰ هزار تومان کمتر از این میانگین در سال ۸۷ بود.
به نظر می‌رسد دو عامل در افت سنگین قیمت مسکن در سال ۸۸ تاثیرگذار بوده است. عامل اصلی را می‌توان قیمت دلاری املاک در تهران دانست. طی دهه ۸۰ که شاهد سرکوب ارزی گسترده بودیم و اقتصاد ایران به شدت به بیماری هلندی مبتلا شده بود، پول‌های بسیاری روانه بازار مسکن شد. اتفاقی که موجب شد قیمت دلاری مسکن که در ابتدای این دهه کمتر از تنها ۳۰۰ دلار بود در سال ۸۷ به حدود ۲ هزار دلار بر متر مربع برسد. یعنی ۷ برابر شدن قیمت واقعی ملک طی تنها ۷ سال.
با رسیدن قیمت مسکن به متری ۲ هزار دلار، تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن به کمترین میزان رسید. مسکن متری ۲ هزار دلار هیچ انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری ایجاد نمی‌کند. همین اتفاق شوک اول را به تقاضای مسکن وارد کرد. آن هم در شرایطی که بازار بسازوبفروش مثل این روزها از تب و تاب نیافتاده بود و عرضه مسکن بالا بود.
اما دومین عاملی که تیر خلاص را بر تقاضای مسکن و به تبع آن قیمت ملک وارد کرد، توقف اعطای وام مسکن از سال ۸۷ بود. در سال ۸۶ تورم مسکن به اوج خود رسید. چنین اتفاقی منجر شد تا سیاستگذار بسته‌ای برای کنترل بازار مسکن طراحی کند که مهم ترین بخش آن ممنوعیت اعطای وام خرید ملک بود. ممنوعیتی که سه سال طول کشید و نفس خریداران مصرفی را هم گرفت. به این ترتیب در سال ۸۸ تقاضا از دو جنبه به شدت محدود شد. تقاضای سرمایه‌ای به واسطه قیمت دلاری عجیب مسکن و تقاضای مصرفی به واسطه محدودیت سه ساله بر اعطای وام خرید مسکن. این اتفاق منجر شد تا در نیمه اول ۸۸، حجم معاملات در بازار مسکن به کمتر از ماهی ۲ هزار واحد هم برسد. در چنین شرایطی عرضه آپارتمان‌های نوساز و همچنین عرضه آپارتمان‌هایی که با دید سرمایه‌ای فریز شده بودند باعث شوک به قیمت مسکن و افت ۱۲ درصدی متوسط قیمت شد.
افت دوباره قیمت مسکن محتمل است؟
چنین سابقه‌ای نشان می‌دهد که افت قیمت ریالی مسکن امر ناممکنی نیست. در شرایط کنونی هم با رسیدن قیمت دلار به حدود ۲۸ هزار تومان، قیمت دلاری مسکن در تهران به حدود ۱۵۰۰ دلار بر متر مربع رسیده است که یک انحراف حدودا ۵۰ درصدی را نسبت به میانگین بلندمدت نشان می‌دهد. به عبارتی دیگر در شرایط کنونی قیمت مسکن به سقف یک دهه‌ای خود رسیده و جذابیت سرمایه‌گذاری را تا حد زیادی از دست داده است. در چنین شرایطی انتظار می‌رود با احیای برجام و افت بیشتر دلار قیمت دلاری مسکن حتی به سطوح بالاتری هم برسد. البته در طرف مقابل هم در صورت عدم احیای برجام احتمال جهش نرخ ارز و نزدیک شدن قیمت مسکن به سطوح تعادلی وجود دارد.
به طور کل بررسی روند قیمت مسکن در تهران طی ۵ سال اخیر نشان می‌دهد که هرگاه قیمت دلاری مسکن به سطوح بالاتر از متر مربعی ۱۰۰۰ دلار رسیده است، رشد قیمت ریالی مسکن کند شده و در عوض نرخ ارز با سرعت بیشتری رشد کرده تا قیمت دلاری مسکن به میانگین هزار دلاری برگردد. برعکس این اتفاق هم هنگامی رخ داده که قیمت دلاری به سطوح پایین‌تر از ۱۰۰۰ دلار رسیده است و این شرایط هم روند رشد قیمت ارز کند شده و در عوض مسکن جاماندگی خود را جبران کرده تا به متری هزار دلار برگردد.
اما در صورتی که برجام احیا شود، انتظار رشد قیمت دلار تا بیش از ۴۰ هزار تومان برای متعادل شدن قیمت دلاری مسکن دور از انتظار به نظر می‌رسد. در چنین شرایطی افت قیمت ریالی مسکن هم ممکن می‌شود.
مخالفان افت قیمت مسکن چه استدلالی دارند؟
اما مخالفان افت قیمت مسکن معتقدند که بازار پایین ندارد زیرا که هزینه‌های ساخت به شدت افزایش یافته است. پیش‌تر هم فردای اقتصاد در گزارشی به کاهش شدید حاشیه سود ساخت و ساز در پایتخت پرداخته بود و دیدیم که این نرخ به کمترین میزان طی حداقل یک دهه گذشته رسیده است.
اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که بخش اصلی هزینه‌های ساختمان‌سازی مربوط به هزینه خرید زمین می‌شود. حال اگر تجربه تاریخی را در نظر بگریم، می‌بینیم سال ۹۲ هم حاشیه سود ساخت و ساز به زیر محدوده ۳۰ درصد کاهش یافت. در دوره ۹۲ تا ۹۶ اقتصاد ایران امیدوارتر از هر زمانی بود و به واسطه رفع تحریم‌ها انتظارات تورمی به شدت کاهش پیدا کرده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در این بازه ۴ ساله متوسط قیمت زمین در پایتخت نه تنها افزایشی نداشته بلکه با افت ۶ درصدی مواجه شده است. حال به نظر می‌رسد در صورتی که برجام احیا شود و اقتصاد ایران دوباره روی آرامش به خود ببیند، ترکیدن ابرحباب زمین چندان دور از انتظار نباشد. به این ترتیب می‌توان گفت در صورت احیای برجام احتمال افت قیمت مسکن وجود دارد. با این حال همه چیز بستگی به سیاست‌های دولت و انتظارات ایجاد شده در مردم دارد.