فردای اقتصاد: بانک مرکزی گزارش تحولات مسکن شهر تهران در ماه گذشته را منتشر کرد. طبق این گزارش در شهریورماه حجم معاملات مسکن در پایتخت به حدود ۶ هزار واحد رسیده است. اگر فروردین‌ماه که به علت نیمه تعطیل بودن همیشه معاملات کمی دارد را در نظر نگیریم، این کم‌فروغ‌ترین ماه بازار مسکن از مهر پارسال محسوب می‌شود. در همین راستا، رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن هم به تنها ۱.۱ درصد محدود شد که این هم کمترین میزان رشد قیمت از فروردین‌ماه است. به نظر می‌رسد افزایش جدی احتمال احیای برجام و رسیدن به یک قدمی توافق، باعث شد تا خریداران مسکن در ماه گذشته به شدت عقب‌نشینی کنند. البته از اوایل ماه جاری بود که دوباره مذاکرات به بن‌بست رسید و آینده برجام در سایه‌ای از ابهام رفت. به همین ترتیب باید دید در ماه جاری معامله‌گران ملکی چه واکنشی خواهند داشت.
انتظار برجامی برای افت مسکن
بررسی روند تحولات قیمت مسکن و حجم معاملات، نشان می دهد که هر گاه تورم ماهانه مسکن اوج می‌گیرد و این بازار متلاطم می‌شود، حجم معاملات هم افزایش پیدا می‌کند و هر گاه که تغییرات قیمت مسکن کم است تعداد معاملات هم در سطوح پایینی قرار دارد. این اتفاق را می‌توان تحت تاثیر سفته‌بازان و معامله‌گران سرمایه‌ای بازار مسکن دانست. به طور معمول روند قیمت مسکن با دلار از همبستگی بسیار بالایی برخوردار است و نوسانات قیمت ارز هم یکی از دقیق‌ترین دماسنج‌های انتظارات تورمی مردم است.
حال در ماه گذشته شاهد اوج‌گیری مجدد مذاکرات برجامی بودیم. تا جایی که همه طرف‌ها از رسیدن به یک قدمی توافق برجام صحبت می‌کردند و اغلب فعالان اقتصادی هم انتظار داشتند که با رفع تحریم‌ها و افزایش درآمدهای ارزی بازارها روی آرامش به خود ببینند. این مجموعه مذاکرات که در نهایت در یک قدمی توافق ناکام ماند از تیرماه آغاز شد و تا اواخر شهریور ادامه داشت. بررسی روند تغییرات قیمت مسکن و حجم معاملات مسکن در تهران نشان می دهد بعد از رکوردی که بازار مسکن در اوج التهاب بازارها در خردادماه تجربه کرد، از تیرماه آرام آرام تب تورم مسکن هم رو به فروکش گذاشت. به طوری که تورم ماهانه از ۸ درصد در خردادماه به ۶ درصد در تیر، ۲ درصد در مرداد و یک درصد در شهریورماه رسید. در همین حال حجم معاملات هم از حدود ۱۴ هزار واحد در خردادماه که یک رکورد ۴ ساله بود به حدود ۶ هزار واحد در شهریور رسیده است؛ یعنی حجم معاملات طی سه ماه کاهش نزدیک به ۶۰ درصدی داشته است. باید دید این اتفاق در مهرماه هم تکرار می‌شود یا توقف مذاکرات برجامی تب خرید مسکن را دوباره داغ خواهد کرد.
در همین حال طی ماه گذشته تورم اجاره‌بها در شهر تهران و سایر نواحی شهری به ترتیب ۴.۷ و ۴.۶ درصد رشد کرد. به این ترتیب تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در تهران به حدود ۴۱ درصد و تورم نقطه‌ای اجاره در کل نواحی شهری به ۴۷ درصد رسیده است. اختلاف ۶ واحد درصدی این دو نشان از افزایش بیشتر تقاضا در سایر شهرهای استان تهران دارد. به نظر می‌رسد در پی جهش‌های عجیب و بی‌سابقه قیمت مسکن و اجاره‌بها، بخش زیادی از مردم به ناچار به شهرهای اطراف پایتخت کوچ کرده‌اند. اتفاقی که باعث شده با ایجاد مازاد تقاضا، تورم در این مناطق بیشتر از شهر تهران شود.
بازار مسکن در نیم‌سال
اسفند پارسال میانگین قیمت مسکن در پایتخت به متری ۳۵ میلیون تومان رسیده بود. حال با رسیدن قیمت مسکن به محدوده ۴۳ میلیون تومانی، شاهد رشد ۲۳ درصدی متوسط قیمت مسکن طی نیم‌سال نخست سال هستیم. جهش ۲۳ درصدی قیمت مسکن در ۶ ماه در حالی بود که در کل سال گذشته تورم مسکن تهران حدود ۱۶ درصد بود. در ۱۴۰۰ به واسطه ابرجهش قیمت مسکن در ۹۹ و همچنین ایجاد امید برای احیای برجام، بازار مسکن با رکود مواجه شده بود. اما به نظر می‌رسد این روند حداقل در نیمه نخست امسال و تحت تاثیر عدم احیای برجام بهم خورده است. باید دید در نیمه دوم سال بازار مسکن به کدام سو خواهد رفت.