فردای اقتصاد: اگر بخواهیم مسیر بعدی بازار مسکن را جهت‌یابی کنیم، احتمالا مهم‌ترین متغیرمان سرنوشت مذاکرات خواهد بود. طی ۲ سال اخیر هر گاه احتمال احیای برجام بالا رفته بازارهایی مثل ارز و سکه نزولی شده‌اند و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن هم تقریبا متوقف شده است. سال ۹۹ که اوج تلاطم مسکن بود، با پیروزی بایدن در میانه آبان‌ماه و افزایش احتمال احیای برجام، تورم ماهانه‌های دو رقمی در آبان‌ماه به‌شدت کاهش یافت و حتی در آذر شاهد منفی شدن تورم ملکی در تهران بودیم. در همین راستا هم حجم معاملات به‌شدت کاهش یافت و با رسیدن به تنها ۲۵۵۰ معامله ملکی در ماه، شاهد ثبت رکورد کمترین معاملات ماهانه مسکن در ماهی جز فروردین بودیم. در طرف مقابل اما در خرداد امسال رکورد معامله نزدیک به ۱۴ هزار خانه ثبت شد که از حدود دو سال پیش بی‌سابقه بود. خرداد ماهی بود که امید به احیای برجام به حداقل رسیده بود و انتظارات تورمی با دو محرک، یعنی توقف مذاکرات و همچنین حذف دلار رانتی ۴۲۰۰ تومانی و جهش قیمت مواد غذایی، اوج گرفته بود. اما از تیر و همزمان با شروع دور آخر مذاکرات هسته‌ای، انتظارات تورمی هم آرام آرام کاهش یافت و همزمان ظرف ۳ ماه، حجم معاملات ماهانه مسکن نزدیک به ۶۰ درصد کاهش یافت.
دو راهی بازار مسکن
مسکن وسط بازی تفاهم یا تنش جدی برنده بازارها می‌شود. در شرایطی که ریسک تولید بالاست فردی دارایی‌هایش را به این سمت نمی‌برد. از جهتی دیگر هنوز تنشی جدی به‌وجود نیامده که نیاز باشد دارایی‌ها تبدیل به موارد نقدشونده‌تر شوند؛ پس در این شرایط مناسب‌ترین بازار، بازار مسکن است که هم به واسطه اجاره‌داری می‌توان یک جریان درآمدی ثابت و تقریبا مطمئن داشت -در عوض کسب سود از فعالیت‌های تولیدی و مولد- و هم بازدهی برابر یا بعضا بیشتر از طلا و دلار، بر اصل سرمایه گرفت. حال اگر برجام احیا نشود و مذاکرات رسما به پایان برسد، انتظار می‌رود که دوباره پول‌ها روانه مسکن شود و قیمت مسکن هم دوباره در مسیر صعودی قرار گیرد. اما آیا این تورم با رکود معاملات خواهد بود یا رونق؟
طی ۱۳ سال اخیر، متوسط تعداد معاملات ماهانه مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار واحد بوده است. یعنی می‌توان گفت بازار مسکن در ماه‌هایی که کمتر از این تعداد معامله دارد رکودی و در ماه‌هایی که تعداد معاملات بیش از ۱۰ هزار واحد باشد، بازار در فاز رونق قرار دارد. طی سال‌های ۹۷، ۹۸، ۹۹ و ۱۴۰۰ میانگین تعداد معاملات ماهانه کمتر از سطح ۱۰ هزار واحدی بود.
همچنین برآوردهای فردای اقتصاد از ارزش معاملات مسکن تهران، نشان می‌دهد که تا سال ۹۶ در زمان‌هایی که بازار مسکن رونق داشت، ماهانه حدود ۲ میلیارد دلار ملک مسکونی در تهران معامله می‌شد و متوسط این عدد هم در یک دهه منتهی به این سال حدود ۱.۵ میلیارد دلار است. بعد از شروع بحران ارزی ۹۶ تنها در خرداد ۱۴۰۱ بود که ارزش معاملات ماهانه مسکن به بیش از ۱.۵ میلیارد دلار رسید.
حال اگر برجام احیا نشود و مذاکرات رسما به پایان برسد، انتظار می‌رود که قیمت مسکن هم دوباره در مسیر صعودی قرار گیرد و با افزایش تعداد معاملات به سطح ۱۰ هزار واحدی در ماه، بازار مسکن وارد دوره‌ای رونقی شود. اما انتظار نمی‌رود که این رونق در تعداد معاملات، چندان ادامه‌دار شود و انتظار می‌رود که حجم معاملات بعد از چند ماه فروکش کند و بازار از رونق - تورم به رکود تورمی مبتلا شود. علت اصلی این را هم می‌توان گرانی بیش از حد مسکن طی سال‌های اخیر دانست. در فاصله سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰ سطح عمومی قیمت‌ها که نماگری از متوسط درآمد هم هست حدودا ۴ برابر شده است. ولی در همین مدت زمان قیمت مسکن در تهران تقریبا ۸ برابر شده است. این یعنی قدرت خرید مردم در بازار مسکن نصف شده و قیمت حقیقی مسکن ۲ برابر. رشد دو برابری قیمت حقیقی مسکن می‌تواند عامل اصلی ایجاد رکود در بازار مسکن شود. در این شرایط تقاضای مصرفی درمانده از خرید است و حتی تقاضای سرمایه‌گذاری هم کاهشی جدی خواهد داشت. به همین خاطر به نظر می‌رسد در صورت عدم احیای برجام بازار مسکن در ابتدا به واسطه هجوم پول‌های پارک شده با رونق همراه شود اما بعد از اتمام این موج، بازار به سمت رکود حرکت کند؛ البته احتمال دارد که این رکود خیلی شدید نباشد و سفته‌بازان با فعال شدن در سمت خرید حداقلی از تعداد معاملات را تضمین کنند، اما به نظر می‌رسد خریداران مصرفی و عمده خریداران سرمایه‌ای از بازار حذف شوند.
در همین رابطه بخوانید: پیش بینی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۱
رشد قیمت ملک چقدر خواهد بود؟
قیمت دلاری ملک در تهران سال‌هاست که برای بسیاری از ملک‌بازان یکی از شاخص‌های اصلی برای خرید یا فروش است. میانگین قیمت دلاری هر متر مربع ملک مسکونی در تهران طی دو دهه اخیر حدود ۱۱۰۰ دلار بوده است؛ هرگاه قیمت دلاری کمتر از ۱۰۰۰ دلار می‌شد سیگنال خرید بود برای سرمایه‌گذاران و هر گاه به بیش از ۱۲۰۰ دلار می‌رسید، سیگنال فروش محسوب می‌شد. اما در موج تورمی اخیر، مسکن سبقت معناداری از دلار گرفت. به‌طوری که در شهریورماه میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۴۳ میلیون تومان (روایت بانک مرکزی) و ۴۶ میلیون تومان ( روایت مرکز آمار) بود. در همین ماه میانگین نرخ دلار حدود ۲۹ هزار تومان بود که به معنی قیمت دلاری ۱۵۰۰ الی ۱۶۰۰ دلاری ملک در تهران است. این بالاترین قیمت دلاری مسکن بعد از سال ۸۹ است. آخرین بار که قیمت دلاری مسکن به سطحی بالاتر رسید در سال ۸۷ بود که قیمت دلاری مسکن در تهران به حدود ۲۵۰۰ دلار هم رسید. اما سپس در سال ۸۸ شاهد افت کم‌سابقه حدودا ۲۰ درصدی قیمت ریالی مسکن بودیم. سپس در سال‌های بعد هم که شاهد بحران ارزی بودیم، میزان رشد قیمت مسکن به عنوان مخرج کسر کمتر از از رشد دلار بود و قیمت دلاری ملک کم کم تعدیل شد. حال به نظر می‌رسد در صورت عدم احیای برجام قیمت دلاری ملک در این سطوح پایدار نماند و مسکن حداقل تا سطح ۱۲۰۰ دلاری بر متر مربع عقب‌نشینی کند. اما حتی اگر سطح ۱۲۰۰ دلاری را برای مسکن در شرایط تحریم سطح تعادلی بدانیم، با قیمت‌های کنونی مسکن، قیمت دلار در بازار مسکن حدود ۳۸ هزار تومان است. این یعنی اگر قرار باشد مسکن به سطح ۱۲۰۰ دلاری برگردد، تا زمانی که نرخ ارز کمتر از ۳۸ هزار تومان است، احتمالا بازدهی مسکن کمتر از رشد نرخ ارز باشد.
اما اگر مذاکرات به سرانجام برسد بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟
طی حدود ۲ سال اخیر، بازار مسکن حداقل سه مرتبه با «بوی برجام» آرام گرفته است. اولین و جدی‌ترین مرتبه در آبان و آذر ۹۹ بود که بالاتر توضیح داده شد چگونه تورم ماهانه‌های دو رقمی ناگهان منفی شدند. مرتبه دوم در نیمه دوم سال گذشته بود. بعد از عدم احیای برجام در دولت روحانی و طولانی شدن انتظار برای شروع مذاکرات در دولت جدید، تابستان سال گذشته تورم مسکن رو به افزایش گذاشت. اما با جدی شدن دولت جدید در بحث مذاکرات و سپس از سر گیری مذاکرات از آذرماه باعث شد تا موتور تورم ملکی پیش از آن که داغ شود دوباره خاموش شود.
سومین باری هم که بازار مسکن با «بوی برجام» آرام گرفت در مرداد و شهریور سال جاری بود. تورم ملکی در سال جدید و در پی توقف مذاکرات در آخرین روزهای سال گذشته، اوج گرفته بود. اما با آغاز آخرین دور مذاکرات شاهد فروکش کردن تب تورم مسکن بودیم. به‌طوری که رشد بیش از ۸ درصدی متوسط قیمت ملک در خرداد به تنها ۱.۱ درصد در شهریور کاهش یافت و همچنین تعداد معاملات هم با افت حدودا ۶۰ درصدی از ۱۴ هزار به ۶ هزار واحد مسکونی تقلیل یافت. به این ترتیب دیدیم که حتی «بوی برجام» می‌تواند بازار مسکن را تسکین دهد و رشد قیمت‌ها را متوقف کند. به نظر می‌رسد علت اصلی این اتفاق هم انتظار برای دسترسی ایران به منابع بلوکه شده، افزایش فروش و درآمدهای نفتی و کاهش تحریم‌ها و افزایش سرمایه‌گذاری خارجی باشد. مجموع اتفاقاتی که می‌تواند باعث تسکین التهاب شدید اقتصاد ایران شود. در این شرایط امید به جهش قیمت مسکن کاهش می‌یابد و در همین راستا هم پول‌های کمتری روانه این بازار می‌شود.
بعد از تلاطماتی که اقتصاد ایران در اوایل دهه ۹۰ تجربه کرد، از سال ۹۲ بازارها در ایران بالاخره روی آرامش به خود دیدند. آرامشی که به واسطه توافق برجام در سال ۹۳ ادامه‌دار شد و حدود ۴ سال پابرجا بود. یکی از بخش‌هایی که در این دوره به شدت کم‌نوسان بود بازار مسکن بود. به‌طوری که در فاصله بهار ۹۲ تا بهار ۹۶ قیمت مسکن تنها ۱۷ درصد رشد کرد. نکته عجیب‌تر قیمت زمین بود که در این بازه افت ۶ درصدی را تجربه کرد. البته اگر بازدهی واقعی (تورم دررفته) را محاسبه کنیم نتایج از این هم جالب‌تر می‌شود به طوری که بازدهی واقعی زمین در این بازه ۴ ساله به منفی ۴۰ درصد می‌رسد. بازدهی واقعی مسکن هم در این دوره ۴ ساله به منفی ۲۵ درصد رسید. به این ترتیب به‌نظر می‌رسد در صورت احیای برجام احتمال افت قیمت حقیقی مسکن بسیار بالاست. از طرفی دیگر قیمت دلاری مسکن الان به سطوح بالایی رسیده است و در صورت احیای برجام احتمال افت نرخ ارز وجود دارد که این به معنی افزایش بیشتر قیمت دلاری ملک است. در این شرایط حتی ممکن است که شاهد افت قیمت اسمی و ریالی مسکن هم باشیم؛ مانند اتفاقی که در دور پیشین برجام برای زمین رخ داد. از نظر معاملات هم به نظر می‌رسد خریداران سرمایه‌ای تقریبا کامل از بازار خارج شوند و خریداران مصرفی هم به حداقل برسند. اما انتظار می‌رود رفته رفته با ترمیم قدرت خرید، در میان‌مدت (یک الی دو ساله) شاهد افزایش معاملات مسکن باشیم. مانند اتفاقی که در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ رخ داد که با وجود سکون قیمت ملک، بازار داغ بود و حجم معاملات سالانه بیش از ۱۲۰ هزار واحد بود.