فردای اقتصاد: دو نهاد آماری یعنی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، امروز گزارش‌های خود از تحولات بازار مسکن در مهرماه را منتشر کردند. گزارش‌هایی که نشان می‌دهد رکود معاملات ملکی از راه رسیده و بازار مسکن کم‌نوسان شده است.
روایت اول؛ رکود سخت فرا رسید؟
بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مهرماه مجموعا ۵۴۱۶ واحد مسکونی در تهران معامله شده است. این عدد نشان می‌دهد که برای چهارمین ماه پیاپی تعداد معاملات ماهانه کاهش یافته است. رسیدن حجم معاملات به حدود ۵۴۰۰ واحد نشان می‌دهد که در ماه گذشته نسبت به شهریور تعداد معاملات ۱۰ درصد و نسبت به اوج خردادماه بیش از ۶۰ درصد افت داشته است. اما اوضاع وقتی جالب‌تر می‌شود که بدانیم بعد از فروردین که به طور سنتی بخاطر تعطیلات حجم معاملات بسیار پایین است، این کمترین حجم معاملات مسکن از تیر سال گذشته بوده است. چنین چیزی در حالی است که طی سال‌های اخیر به طور معمول وقتی تلاطم بازارها افزایش پیدا می‌کند یکی از محل‌هایی که پول‌ها به سرعت به آن پناه می‌برند بازار مسکن است و حجم معاملات سریع افزایش می‌یابد. اما این اتفاق در مهرماه رخ نداد. به طوری که با رشد حدودا ۸ درصدی قیمت دلار در ماه گذشته معاملات مسکن به روایت بانک مرکزی ۱۰ درصد و به روایت مرکز آمار حدود ۶ درصد افت داشته است.
ریشه رکود
با وجود افزایش تلاطمات اقتصادی در ماه گذشته چند عامل باعث شد تا معاملات مسکن رکودی شود و قیمت‌ها هم تغییری نکند. از طرفی می‌توان قیمت دلاری ملک را بررسی کرد که در شهریور به سقف ۱۴۰۰ دلاری رسید که از ابتدای دهه نود بی‌سابقه بود. حال به نظر می‌رسد این حباب قیمتی از طریق عقب‌نشینی خریداران از سمت خرید، ثبات قیمت ریالی مسکن و در نهایت افزایش نرخ ارز در حال کاهش و تخلیه است.
دیگر دلیلی را که می‌توان برای کاهش معاملات ذکر کرد افت شدید قدرت خرید به واسطه جهش‌های پیاپی قیمت مسکن است. طی ۵ سال اخیر قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) جهشی بالغ بر ۱۱۰ درصد داشته است. چیزی که خرید مسکن را نه تنها برای مصرف‌کنندگان بلکه برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان هم سخت کرده است. چنین اتفاقی پیش‌تر در گزارش‌های مسکن فردای اقتصاد پیش‌بینی شده بود. (بخوانید: دو پیش‌بینی برای بازار مسکن در کوتاه‌مدت)
روایت دوم؛ قیمت مسکن کاهش یافت؟
با انتشار گزارش‌های ماهانه مرکز آمار از بازار مسکن حالا ۴ عدد برای سنجش تغییرات قیمت مسکن داریم. نخست آمار بانک مرکزی است که نشان می‌دهد میانگین حسابی قیمت ملک در تهران در ماه گذشته رشد ۱.۲ درصدی را ثبت کرد. برای احتساب میانگین حسابی، از قیمت واحد یک متر مربع خانه‌های معامله شده میانگین‌گیری می‌شود.
سه عدد دیگر اما مربوط به مرکز آمار است که نشان می‌دهد میانگین حسابی قیمت مسکن در تهران با رشد ۰.۸ درصدی به ۴۴.۳ میلیون تومان رسیده است. میانگین وزنی که به نظر می‌رسد نشانگر دقیق‌تری برای سنجش قیمت مسکن است، از طریق تقسیم کل ارزش معاملات بازار مسکن بر کل متراژ معامله شده محاسبه می‌شود. طبق گزارش مرکز آمار میانگین وزنی قیمت یک متر ملک در تهران به ۴۶.۵ میلیون تومان رسیده و رشد ۰.۸ درصدی را ثبت کرده است.
آخرین داده قیمتی اما مربوط می‌شود به شاخص قیمت مرکز آمار که حاکی از افت خفیف ۰.۱ درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته است. این شاخص به شیوه هدانیک محاسبه می‌شود و به ادعای مرکز آمار در این شاخص اثر جنس معاملات مثل متراژ و سال ساخت بر تغییرات قیمت حذف می‌شود و در عمل واقعیت تغییرات قیمت در بازار مسکن را می‌گوید.
مسیر معکوس یک شاخص
اما سوال این است که چرا در شرایطی که انواع میانگین قیمت‌ها افزایش یافته مرکز آمار ادعا می‌کند تورم ملکی منفی شده است؟
به نظر می‌رسد یکی از علل این اتفاقات تغییر نسبی جنس معاملات در ماه گذشته بوده است. داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد در ماه گذشته اقبال به خانه‌های نوساز و در کل تازه‌سازتر مقداری بیشتر شده و در عوض اندکی از سهم خانه‌های قدیمی از معاملات کاسته شده است. با توجه به این که ملک نوساز به طور متوسط بین ۳۰ تا ۴۰ درصد گران‌تر از خانه‌های قدیمی‌ساز است، به نظر می‌رسد یک علت افزایش میانگین قیمت‌ها همین تغییر جنس معاملات باشد.
برعکس این اتفاق در شهریورماه رخ داد. جایی که بانک مرکزی رشد متوسط قیمت مسکن را ۱.۱ درصد اعلام کرد اما شاخص قیمت مسکن مرکز آمار خبر از تورم ۳.۳ درصدی می‌داد. در شهریور نسبت به مرداد سهم خانه‌های قدیمی که ارزان‌ترند از معاملات افزایش یافت. اتفاقی که به نظر می‌رسد عامل رشد کمتر متوسط قیمت در شهریور شده بود.