فردای اقتصاد: روز دوشنبه هفته گذشته بود که مذاکرات وین به پایان رسید و منابع مختلف خبر از آماده شدن پیش‌نویس برجام و نزدیک شدن طرفین به توافق خبر دادند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که تقاضای مصرفی بازار ملک به دلیل انتظارات کاهشی قیمت در حال خروج از بازار هستند. این موضوع را نگاهی به آمار معاملات اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در بورس نشان می‌دهد.
بر اساس این گزارش فردای پایان مذاکرات وین، یعنی روز سه‌شنبه تسه‌ها کم‌تغییر و اندکی نزولی بودند و از چهارشنبه همزمان با شروع افت جدی قیمت دلار، تسه‌ها هم در مسیر کاهشی قرار گرفتند. در معاملات امروز بورس هم قیمت تسه‌ها برای سومین روز متوالی کاهشی بود و به کمتر از ۱۳۰ هزار تومان رسید. اتفاقی که از پنجمین روز تیرماه یعنی از ۷ هفته پیش تاکنون بی‌سابقه بوده است. در این میان ارزش معاملات اوراق هم کاهش قابل توجهی را نشان می‌دهد. در حالی که در پر رونق‌ترین روزهای بازار مسکن در سال جاری یعنی خردادماه ارزش معاملات این اوراق تا حدود ۵۰ میلیارد تومان در روز رشد کرده بود حالا به کمتر از ۲۲ میلیارد تومان یعنی کمتر از نصف رسیده است.
کاهش تقاضا در بازار اوراق مسکن به معنای افت تقاضای مصرفی در بازار ملک است. چراکه هر فرد تنها یک بار می‌تواند برای دریافت وام خرید مسکن با اوراق تسهیلات مسکن (تسه) اقدام کند. به همین علت می‌توان گفت اغلب قریب به اتفاق خریداران اوراق تسه خانه اولی‌ها هستند که جزء تقاضاهای مصرفی محسوب می‌شوند.
کاهش تقاضا در بازار مسکن را مشاهدات میدانی هم تایید می‌کند. در ماه جاری حجم معاملات مسکن کاهشی بوده و بازار مسکن تهران با یک رکود نسبی مواجه شده است که می‌تواند منعکس کننده همین انتظار برای تعیین تکلیف مذاکرات برجامی باشد.
اما چرا تقاضای مصرفی در بازار مسکن کاهش یافته است؟
دو عامل خروج متقاضیان ملک از بازار
یکی از عوامل افت رشد شدید قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی می‌تواند یک عامل خروج از بازار ملک باشد. متوسط قیمت مسکن در تیرماه ۴۲ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده بود. بر این اساس می‌توان گفت از ابتدای سال رشد حدود ۲۲ درصدی را ثبت کرده است. میزان معاملات مسکن نیز در خرداد ماه به حدود ۱۴ هزار مورد رسیده بود که نشان از افزایش انتظارات تورمی داشت.
بنابراین کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی می‌تواند یکی از دلایل روی گردانی آنها از بازار ملک و اوراق باشد. با این حال افت شروع روند کاهشی قیمت اوراق همزمان با پایان مذاکرات وین و افت قیمت دلار نشان می‌دهد که روی گردانی از بازار تسه‌ها دلیلی فراتر از کاهش قدرت خرید متقاضیان ملک دارد.
در واقع امیدواری به نتیجه دادن مذاکرات وین و افت قیمت دلار به کاهش انتظارات تورمی منجر شده است. از این رو ممکن است متقاضیان مسکن ترجیح داده باشند که چند روزی دست نگه دارند تا نتیجه مذاکرات قطعی شود و در صورت توافق مسکن را در قیمت‌های مناسب‌تری خریداری کنند.
ارتباط انتظارات تورمی و تقاضای مصرفی مسکن
بررسی روند معاملات اوراق تسهیلات مسکن در بورس نشان می‌دهد که تقاضای مصرفی ارتباط بالایی با انتظارات تورمی افراد و وضعیت اقتصاد کلان کشور دارد. به طوری که وقتی نوسان حجم و قیمت تسه‌ها از سال ۹۹ به این سو نگاه می‌کنیم می‌بینیم هر گاه که انتظار برای احیای برجام افزایش و به تبع آن انتظارات تورمی کاهشی بوده، میل خریداران برای خرید تسه‌ها کاهش یافته است.
در اوایل سال ۹۹ که همه بازارها به شدت متلاطم شده بودند، معاملات تسه‌ها هم مدام افزایش یافته است. در شهریور این سال حجم معاملات و قیمت تسه‌ها همزمان با شروع افت بورس رو به کاهش گذاشت اما شوک اصلی به تسه‌ها از پاییز ۹۹ شروع شد. در آبان‌ماه برخلاف انتظار اغلب فعالان بازارها بایدن در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا پیروز شد. پیروزی بایدن در انتخابات موجب شد تا انتظار برای احیای زودهنگام برجام به اوج برسد و همه بازارها وارد فاز نزولی یا رکودی شوند. در بازار اوراق تسهیلات مسکن هم متوسط حجم معاملات روزانه تسه‌ها در آذر ۹۹ به تنها ۷۵ هزار برگه رسید که نسبت به تیر همان سال ۶۰ درصد افت را نشان می‌دهد.
در نیمه اول ۱۴۰۰ حجم معاملات با شیبی ملایم رو به افزایش رفت اما از نیمه دوم این سال دو عامل منجر شد که حجم معاملات و قیمت تسه‌ها به شدت اوج بگیرد. عامل اول را می‌توان افزایش انتطارات تورمی در پی وقفه طولانی در مذاکرات برجامی به واسطه تغییر دولت ایران دانست. دومین دلیل هم به نظر می‌رسد افزایش صد درصدی سقف وام مسکن در آخر تابستان سال گذشته باشد. پیش از افزایش مبلغ وام مسکن، ارزش واقعی وام به شدت کاهش یافته بود و جذابیت چندانی برای خریداران نداشت. این دو عامل حجم معاملات و قیمت تسه‌ها را با سرعتی بی‌سابقه افزایش داد.
در آخرین ماه سال هم مذاکرات برجامی دوباره داغ شد و در پی کاهش انتظارات تورمی، حجم معاملات تسه‌ها در آخرین ماه سال گذشته کاهش یافت.
اما آخرین روزهای سال گذشته بود که بعد از آغاز جنگ روسیه علیه اوکراین مذاکرات برجامی در یک قدمی نهایی شدن متوقف شد و بازارها به ویژه بازار مسکن از ابتدای سال جاری بسیار داغ شدند. حجم معاملات و قیمت تسه‌ها هم افزایشی شد و حتی تا بیش از ۱۵۰ هزار تومان هم رشد کرد.
حالا اما حجم و قیمت معاملات اوراق در حال واکنش نشان دادن به اخبار برجامی است و ممکن است این روند کاهشی تا زمانی که امید به احساس توافق وجود داشته باشد، ادامه یابد و در صورت توافق با شدت بیشتری ریزش کند.