فردای اقتصاد: مرکز آمار ایران بالاخره با تاخیری فراوان گزارش تحولات بازار مسکن در آبان‌ماه را منتشر کرد. طبق این گزارش تورم ماهانه مسکن در تهران در ماه گذشته به ۵ درصد رسیده است. این در حالی است که طبق اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت حسابی مسکن در ماه گذشته ۶.۸ درصد افزایش یافته بود. اما در حالی تورم ماهانه مسکن بر اساس شاخص مرکز آمار به ۵ درصد رسیده که در مهرماه این عدد منفی ۰.۱ درصد بود. چیزی که نشان از تغییر جدی جو بازار مسکن در ماه گذشته دارد.
بر اساس این گزارش متوسط قیمت وزنی هر متر مربع مسکن در تهران به مرز ۴۸ میلیون تومانی رسیده است. همچنین تعداد معاملات هم به ۷۴۰۰ واحد رسیده است که در قیاس با ماه رکودی مهر حاکی از رشد بیش از ۵۰ درصدی است.
مسیر معکوس لوکس‌نشینان
نکته عجیب اما روند قیمت‌ها در دو منطقه لوکس‌نشین تهران یعنی مناطق یک و سه بوده است. به طوری که در شرایطی که طی ماه گذشته تورم ماهانه کل شهر ۵ درصد بوده، متوسط قیمت املاک منطقه یک با افت حدودا ۳ درصدی از مرز ۱۰۰ میلیون تومانی به متر مربعی ۹۶.۷ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۳ که دومین منطقه گران‌قیمت تهران محسوب می‌شود قیمت‌ها نوسان خاصی نداشته و افت ۰.۱ درصدی را ثبت کرده است.
افت قیمت در این دو منطقه لوکس‌نشین تهران در شرایطی بوده که برخی مناطق به اصطلاح مصرفی جهش قیمت‌های عجیبی را تجربه کردهاند. به عنوان مثال متوسط قیمت‌ها در منطقه ۱۲ به عنوان یکی از مناطق متوسط قیمت تهران نزدیک به ۱۹ درصد بوده است. در مناطق ۹ و ۱۶ هم که جز مناطق نسبتا ارزان‌تر تهران قرار دارند در ماه گذشته تورم‌های ۸.۵ و ۷.۵ درصدی را شاهد بوده‌ایم. همچنین طبق داده‌های مرکز آمار در ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در منطقه ۲۲ نزدیک به ۲۸ درصد بوده است. البته به نظر می‌رسد این عدد عجیب بیشتر به خاطر ایرادات آماری باشد. چرا که متوسط قیمت در این منطقه در شهریور متری ۴۷ بوده که در مهر به متری ۳۹ میلیون تومان کاهش می‌یابد و حالا به ۴۹ میلیون تومان رسیده است.
دو فاز متفاوت یک بازار در یک ماه
اما سوال این است که چرا در شرایطی که بازار مسکن به شدت در حال داغ شدن است و حجم معاملات رو به فزونی، قیمت‌ها در برخی مناطق لوکس‌نشین پایتخت کاهشی بوده است؟
در پاسخ به این سوال می‌توان گفت که معامله‌گران ملکی در یکی دو ماه اخیر دو دسته شده‌اند. دسته نخست کسانی هستند که طبق الگوی همیشگی بازار مسکن با آغاز تلاطم در بازارها به سرعت در سمت خرید فعال می‌شوند تا مبادا از رالی ملکی عقب بمانند. فعال شدن این دسته از خریداران را می‌توان عامل اصلی جهش تعداد معاملات در ماه گذشته و همچنین تورم ۵ درصدی بازار مسکن دانست. به نظر می‌رسد خریداران مصرفی که نگران آب رفتن قدرت خرید و متراژ ملک قابل خرید هستند جزو این گروه محسوب می‌شوند. شاید بتوان برخی از سرمایه‌گذاران ملکی را هم در این دسته گنجاند.
دسته دوم فعالان ملکی اما به نظر می‌رسد افرادی هستند که از خرید عقب نشسته و تلاش دارند در این رونق نیم‌بند مسکن که طی یک ماه گذشته ایجاد شده املاک خود را نقد کنند. عمده این دسته از فعالان بازار اما سرمایه‌گذاران جدی بازار مسکن هستند. کسانی که به نظر می‌رسد در سال‌های گذشته انبوه ثروت خود را به بازار مسکن مناطق شمالی تهران که بیشتر تحت تاثیر تقاضای سرمایه‌گذاری است برده‌اند.
چرا سرمایه‌گذاران ملکی از بازار خارج شدند؟
پیش‌تر هم در گزارش‌هایی میدانی و تحلیلی به علت فروش املاک منجمد در شمال تهران پرداخته شده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در این مناطق عرضه به شکلی چشم‌گیر افزایش یافته و فروشنده‌ها شروع به تخفیف‌های سنگین کردهاند.
به طور کل هم اصطلاحا گفته می‌شود هنگامی که بی‌ثباتی افزایش می‌یابد، پول‌ها به زمین نمی‌رود بلکه به داخل چمدان‌ها می‌رود. به عبارتی دیگر وقتی بی‌ثباتی و عدم اطمینان به طور جدی افزایش می‌یابد، علاقه به نگهداری ثروت در دارایی‌های غیرمنقول به شدت زیاد می‌شود. به همین دلیل در چنین شرایطی پول‌ها بیشتر به سمت بازارهایی می‌رود که قابل نقل و انتقال هستند؛ بازارهایی مثل طلا و ارز. حال افت قیمت مسکن در مناطق شمالی و شتاب تندوتیز نرخ ارز و سکه در مسیر صعودی می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که بخش قابل توجهی از پول ها در حال کوچ از ملک به ارز و طلا هستند. باید دید این روند تا کجا ادامه پیدا می‌کند و آیا ریزش قیمت ملک به مناطق جنوبی‌تر و به اصطلاح مصرفی هم می‌رسد یا نه.