فردای اقتصاد: طی کمتر از دو دهه توان خرید مسکن توسط تهرانی‌ها بیش از ۶۰ درصد افت داشته و قیمت واقعی مسکن تقریبا ۲.۵ برابر شده است؛ حبابی که باد شدنش سفره مردم را بلعید.
حباب دلاری مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی حدود دو دهه اخیر متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود متری ۱۰۰۰ دلار بوده است. هر گاه این عدد به سطوح بالاتری رسیده به اصطلاح گفته می‌شد بازار حبابی شده و وقت فروش است و وقتی هم که قیمت دلاری به کمتر از این عدد می‌رسد فعالان بازار مسکن آن را فرصت خرید می‌دانند.
بیشترین قیمت دلاری مسکن در تهران در سال ۸۷ بود که قیمت هر متر مربع ملک در تهران به متری ۲ هزار دلار هم رسید؛ عددی بی‌سابقه که دیگر هیچ‌گاه تکرار نشد. بعد از رسیدن قیمت ملک به این سطوح عجیب، شاهد عقب‌نشینی خریداران و افزایش عرضه بودیم. اتفاقی که باعث شد در سال ۸۸ شاهد افت حدودا ۱۵ درصدی قیمت مسکن باشیم. افت قیمت اسمی مسکن امری کم‌سابقه در ایران است و طی چند دهه اخیر تنها در سال ۸۸ رخ داد.
قیمت دلاری مسکن بعد از حباب اواخر دهه ۸۰، دوباره تعدیل شد و به همان سطوح ۱۰۰۰ دلاری برگشت. تا این که در نیمه نخست امسال مسکن یک ماراتن صعودی جدید را آغاز کرد و ضمن این که پربازده‌ترین بازار داخلی در نیمه اول سال بود، قیمت دلاری مسکن در شهریور به ۱۵۰۰ دلار هم رسید که طی ۱۲ سال اخیر بی‌سابقه بود. این عدد د نیمه دوم سال بیشتر تعدیل شد. به طوری که در مهرماه با وجود جهش حدودا ۸ درصدی قیمت ارز، متوسط قیمت مسکن در تهران تقریبا تغییر خ۰اصی نداشت و همین امر هم باعث شد که قیمت دلاری به ۱۳۸۰ دلار برسد.
هر چند قیمت‌های کنونی هنوز از اوج ۲ هزار دلاری فاصله دارد، اما مساله مهمی که وجود دارد این است که در آن سال‌ها سرکوب ارزی در کشور به شدت سنگین بود. ایران پرپول‌ترین دوران تاریخ خود را می‌گذراند و دلارهای باد آورده نفتی با تزریق شدید در بازار باعث سرکوب نرخ ارز شده بودند. اما این روزها با وجود تحریم‌های سنگین، کاهش شدید درآمدهای نفتی و البته ارزپاشی‌های قبلی دولت دلار چندانی برای ارزپاشی ندارد و نرخ ارز را می‌توان به سطوح واقعی نزدیک دانست. به این ترتیب با توجه به سرکوب ارزی گسترده در اواخر دهه ۸۰، لزوما نمی‌توان گفت که حباب دلاری مسکن از آن زمان خیلی کوچک‌تر است.
حباب مسکن ابرحباب شد؟
با توجه به غیرواقعی بودن قیمت ارز در کشور طی دوره‌های مختلف، به نظر می‌رسد دیگر حباب‌سنج‌های مسکن از اعتبار بیشتری برخوردارند. یکی از این حباب‌سنج‌ها نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه آن (p/r) است. به طور متوسط این نسبت در ایران حدود عدد ۲۰ بود اما با شروع تلاطم عظیم اقتصاد ایران بعد از سال ۹۶، این عدد با سرعت افزایش یافت و حتی به ۴۰ هم رسید. البته از سال گذشته به واسطه تندتر شدن تورم اجاره‌بها (به عنوان مخرج کسر) از تورم ملکی، این نسبت تا حدی تعدیل شده است و طبق آخرین آمارها در بهار امسال به کمتر از عدد ۳۰ رسیده است.
دو شاخص دیگر که تغییرات قیمت واقعی مسکن را نشان می‌دهند، قیمت حقیقی (تورم در رفته) و نسبت متوسط درآمد مردم به قیمت مسکن (i/p) است. در این گزارش برای سادگی مقایسه کردن این شاخص‌ها، همگی در سال ۹۳ با عدد ۱۰۰ معادل شده‌اند و در بقیه سال‌ها نسبت به آن سنجیده شده است.
در حباب اواخر دهه ۸۰ شاخص درآمد به قیمت مسکن، به عدد ۸۰ رسید که کمترین سطح از ابتدای دهه بود. از طرفی دیگر دو شاخص قیمت حقیقی مسکن و قیمت به اجاره در این سال‌ها به اعداد ۱۵۰ و ۱۲۰ رسیدند که تا آن زمان سقف تاریخی بود. سقفی که البته حدود یک دهه دیگر هم دوام آورد و رکوردش شکسته نشد. اما از سال ۹۶ که بازارها آرام آرام شروع به متلاطم شدن کردند این نسبت‌ها هم بهم ریختند. شاخص درآمد به قیمت مسکن به پایین‌ترین عدد تاریخی خود یعنی ۴۵ واحد رسید و در طرف مقابل شاخص‌های قیمت به اجاره مسکن و قیمت حقیقی مسکن به ترتیب به ۱۷۰ و ۲۰۰ واحد رسیدند.
در حالی شاخص درآمد به قیمت مسکن که در واقع نشان‌دهنده قدرت خرید مسکن توسط مردم است به کف تاریخی ۴۵ رسیده که این عدد در پایان دولت اصلاحات به ۱۳۵ رسیده بود. به عبارتی دیگر قدرت خرید ایرانیان در بازار مسکن در طول ریاست جمهوری احمدی‌نژاد و روحانی یک سوم شد. برای درک بهتر چگونگی نابودی قدرت خرید، تصور کند که درآمدتان اکنون ۳ برابر بیشتر از چیزی بود که دریافت می‌کنید ولی قیمت مسکن در همین سطوح فعلی. سختی خانه‌دار شدن در سال ۸۴ به این اندازه بود.
حباب‌ها آماده ترکیدن می‌شوند؟
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که برخلاف دیگر بازارها، در نیمه دوم سال مسکن هنوز خیلی متلاطم نشده است. به طور معمول وقتی قیمت ارز در مسیر صعودی قرار می‌گیرد، مسکن هم صعودی می‌شود و تعداد معاملات هم افزایش می‌یابد. اما در مهرماه برخلاف این سنت شاهد عدم تغییر قیمت مسکن و افت ۱۰ درصدی تعداد معاملات بودیم. برخی تحلیلگران اعتقاد داشتند رکودی‌تر شدن بازار مسکن در شرایطی که دیگر بازارها در حال رونق گرفتن هستند، نشانی از تغییر مسیر مسکن و آغاز تخلیه حباب است.
هنوز داده‌های معاملات مسکن در آبان منتشر نشده است اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که این رکود در ماه گذشته هم ادامه داشته است. در همین خصوص، حسن محتشم، عضو کانون انبوه‌سازان می‌گوید: «در شرایط کنونی بسیاری دست نگه داشته‌اند و معامله‌ای انجام نمی‌دهند. برخی هم که فروشنده‌اند و ملکشان را برای فروش عرضه کرده‌اند، تقاضایی ندارند.»
به نظر می‌رسد این روند در مناطق شمالی تهران شدت بیشتری دارد. به طوری که محتشم ادامه می‌دهد: «در منطقه یک نسبت به قبل فروشندگان تخفیف‌های بیشتری می‌دهند اما با جود این هنوز مشتری ندارند. در مناظق جنوبی و به اصطلاح مصرفی هم این رکود را شاهد هستیم اما شدت آن مقداری کمتر است.»
معاملات مناطق شمالی به علت گران‌تر بودن بیش از این که نشان‌دهنده تقاضای مصرفی باشند، تغییرات تقاضای سرمایه‌ای را نشان می‌دهند. به طور معمول هم تقاضای سرمایه‌ای چون به قصد سرمایه‌گذاری و کسب سود انجام شده، نه مصرف و سکونت، حساسیت بیشتری به تلاطمات اقتصادی و سیاسی دارد. به این ترتیب به نظر می‌رسد بازار مسکن وارد فاز رکودی شده و با وجود جهش حدودا ۲۰ درصدی نرخ ارز طی ماه‌های اخیر، قیمت مسکن نه تنها رشد چندانی نداشته بلکه در برخی مناطق شاهد عقب‌نشینی قیمت‌ها هم هستیم. باید دید این آغاز موجی برای کاهش هزینه مسکن و بسته شدن دهان اژدهای تورم مسکن است یا تنها استراحتی کوچک در مسیر تلاطم بیشتر.
تبادل نظر