فردای اقتصاد: طی یک دهه اخیر عوامل اقتصادی مختلفی دست به دست هم دادند تا ساخت‌وساز ملک در کل کشور رکودی شود. رکودی که در استان و البته شهر تهران به مراتب سنگین‌تر بوده است. به طوری که نه تنها میزان ساخت‌وساز در تهران تقریبا یک دهم شده بلکه نسبت تعداد خانه‌هایی که در تهران ساخته می‌شود به خانه‌هایی که در حومه شهر ساخته می‌شوند هم کاهش یافته است. در حالی در ابتدای دهه ۹۰ به ازای هر خانه‌ای که در حومه پایتخت ساخته می‌شد دو خانه در شهر تهران ساخته می‌شد اما حالا این نسبت برعکس شده و در ازای هر ساختمانی که در پایتخت ساخته می‌شود، دو ساختمان در حومه شهر ساخته می‌شوند. اما علت این کوچ بزرگ چیست؟
بازاری که کساد شد
آمارهای مرکز آمار نشان می‌دهد در بهار ۹۲ برای ساخت حدود ۷۲۰۰ ساختمان در تهران پروانه صادر شد. این عدد در بهار امسال، یعنی طی تنها ۹ سال، تقریبا یک دهم شده و به تنها ۷۳۰ پروانه ساختمانی در فصل محدود شده است. این اعداد سقوط آزاد ساخت‌وساز و عرضه ملک در پایتخت را نشان می‌دهد.
نکته جالب اما افت نسبی ساخت‌وساز در تهران در قیاس با کل استان است. به طوری که در اوایل دهه ۹۰ در ازای هر خانه‌ای که در حومه تهران ساخته می‌شد، دو تا سه خانه در شهر ساخته می‌شد اما حالا نسبت تعداد پروانه‌های ساختمانی تهران به حومه تهران به حدود ۰.۵ رسیده است؛ یعنی کمترین عدد تاریخی این نسبت.
ابرتورم زمین در تهران
در همین خصوص حسن محتشم، عضو کانون انبوه‌سازان، به فردای اقتصاد می‌گوید: «قیمت زمین در تهران به شدت گران شده است و همین اتفاق هم توان سرمایه‌گذاری سازندگان را کاهش داده است. امروز اگر فردی قصد ساخت‌وساز در تهران داشته باشد، پیش از این که کلنگ پروژه زمین بخورد باید چندین میلیارد تومان برای خرید زمین، دریافت جواز از شهرداری و هزینه مهندس و... سرمایه‌گذاری کند. همین امر هم باعث می‌شود که بسیاری از سازندگان از تهران خارج شوند و به مناطقی بروند که هزینه زمین و جواز کمتر است.»
زمین یکی از بزرگ‌ترین معضلات بازار مسکن تهران است. کمبود زمین در کنار تقاضای فزاینده و کوچ مداوم به پایتخت باعث رشد دو چندان قیمت زمین طی سال‌های اخیر شده است. به طوری که در حالی طی دهه ۹۰ قیمت ملک در تهران ۲۰ برابر شده است که قیمت زمین جهش ۳۰ برابری داشته است. رشد بیشتر قیمت زمین نسبت به ارزش ملک، باعث شده تا حاشیه سود ساخت‌وساز مدام کاهش یابد و به یکی از کمترین مقدارهای تاریخی خود برسد. به این ترتیب می‌توان گفت زمین به سه طریق بر رکود ساخت‌وساز اثرگذار بوده است. نخست کمبود عرضه زمین، سپس هزینه بالا که مستلزم سرمایه‌گذاری سنگینی است و در نهایت هم سرعت بیشتر رشد قیمت زمین در سال‌های اخیر و کاهش مداوم حاشیه سود ساخت‌وساز است.
عدم اطمینان‌ها در کمین مسکن
محتشم دیگر دلیل کاهش ساخت‌وساز را بوروکراسی اداری شهرداری و عدم اطمینان‌های متعدد اقتصاد می‌داند. وی ادامه می‌دهد: «بوروکراسی شهرداری تهران برای صدور جواز یکی دیگر از دلایلی است که میل به ساخت‌وساز کم شده است. هر چند گفته می‌شود زمان صدور پروانه از یک سال به سه ماه رسیده ولی این اتفاق هنوز در تمام مناطق رخ نداده است و همین انتظار طولانی برای دریافت جواز خود یکی از دلایلی دوری سازندگان از ساخت‌وساز در تهران است.»
این کارشناس مسکن افزود: «در سال‌های اخیر با تورم‌های سنگین امکان برنامه‌ریزی از سازندگان گرفته شده است. سازندگان نمی‌دانند چه میزان پول برای یک پروژه باید سرمایه‌گذاری کنند. به همین علت هم از تهران کوچ می‌کنند تا پروژه‌های سبک‌تر بگیرند یا صبر کنند وضعیت متعادل‌تر شود.»
عضو کانون انبوه‌سازان یکی دیگر از دلایل کاهش ساختمان‌سازی در پایتخت را کاهش قدرت خرید و کم شدن تقاضا می‌داند. به اعتقاد وی همان‌طور که بسیاری از سازندگان توان سرمایه‌گذاری‌های این چنین سنگین را ندارند بسیاری از متقاضیان هم توان خرید مسکن در تهران را ندارند و همین کاهش تقاضای خرید ملک هم طبیعتا بر عرضه و میزان ساخت‌وساز اثرگذار بوده است.
تبادل نظر